鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４０１２１３ -50503	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	北西45m国道、南東8m、二方路		近商 (100,200)
b	１２３１４１１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、北西15m、北東8m、三方路		２住居 (70,200)
c	１２３１４１１２１３ -50503	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、南東16m、角地		１住居 (70,200)
d	１２３１４２１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東6m、二方路		商業 (90,400)
e	１２３１４４１２１３ -50520	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西36m道道、南東8m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	39,404	100 [ 89.0]	44,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	45,600
b	(　 ) 34,819	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	32,248	100 [ 75.5]	42,713		44,000
c	(　 ) 36,384	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	36,384	100 [ 84.3]	43,160		44,500
d	(　 ) 40,947	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,595	100 [ 90.3]	43,848		45,200
e	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,272	100 [ 105.1]	44,978		46,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,100 円／㎡]

苫小牧 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,190,989	10,774,440	39,416,549	30,413,700	9,002,849	（　0.9730） 8,759,772	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	175,195,440 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	5,031 ㎡	60.9 m x 84.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階ともに各階店舗４室

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,500.00	83.0	1,245.00	1,900	2,365,500	3.0	7,096,500
							2.0	4,731,000
2～ 2	店舗	1,500.00	83.0	1,245.00	1,500	1,867,500	3.0	5,602,500
							1.0	1,867,500
～

～

～

計		3,000.00	83.0	2,490.00		4,233,000		12,699,000
								6,598,500

⑨年額支払賃料	4,233,000 円　×　12ヶ月　＝　 50,796,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,796,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,031,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,764,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,699,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,598,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,304,919 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,190,989 円　　　　（　 9,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-50501	1,829 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４８５２１３　　　　-50501	2,021 ( 1,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,084
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,692,000 円	423,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,031,840 円	50,796,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,890,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,314,600 円	423,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,774,440 円　（　　　　　　 2,142 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,413,700 円（　　　　　 6,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,190,989 円
②総費用	10,774,440 円
③純収益　①－②	39,416,549 円
④建物等に帰属する純収益	30,413,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,002,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,759,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,195,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
苫小牧 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-14

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

227,000,000 円

１㎡当たりの価格

45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市柳町４丁目６番１５外｢柳町４－６－３４｣				②地積　(㎡)	5,031 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ3	自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域	北西45m国道、背面道	水道、下水	苫小牧 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道サ－ビス業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 85.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４５ｍ国道

交通

施設

苫小牧

3.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商圏も千歳から胆振・日高方面と広範囲に及び、東部の新たな新造成により、安定的に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

沿道サ－ビス業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苫小牧市内の幹線道路沿いの商業地域一円。需要者の中心は地元個人や企業のほか、道内外の企業が見ら
れる。全国展開の複合大型店舗を中心に沿道サ－ビス店舗の集積度が高く、その商圏は日高地区から千歳方面まで及ぶ
。供給土地がなく、新たな出店は少ないが、背後の新造成の開発の波及もあり堅調に推移。規模や建付地等の有無によ
り価格が大きく異なり、需要の中心となる価格帯は的確ではないが、概ね坪１４万円から１６万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、やや古い事例を含むが、規範性の高い同
一路線の事例と幹線沿いの事例を勘案し試算されたもので、ある程度地域の水準を現している。一方収益価格は１・２
階店舗の想定賃料から試算したが、価格に見合う賃料を収受できずやや低位に試算。以上から、市場性の動向を反映す
る比準価格を標準に収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,300 円／㎡

[ 96.0]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[103.0]
100

45,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地は係争で進展が見られない一方、
東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調
に推移し、西部商業地は場所により温度差が
見られる。

東部の新造成地の開発による新たな顧客も確
保され、地価は安定的に推移。

ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４２１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北西40m国道、南東8m、二方路		近商 (100,300)
b	１２３１４０１２１３ -50503	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	北西45m国道、南東8m、二方路		近商 (100,200)
c	１２３１４２１２１３ -50501	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１４４１２１３ -50521	苫小牧市		建付地	（　）	台形	南東40m国道、東12m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,548	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,164	100 [ 80.0]	43,955	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	45,300
b	(　 ) 37,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	39,404	100 [ 89.0]	44,274		45,600
c	(　 ) 39,355	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,174	100 [ 87.5]	43,627		44,900
d	(　 ) 34,571	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,557	100 [ 73.5]	44,295		45,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,100 円／㎡]

苫小牧 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,680,350	10,677,240	39,003,110	29,982,300	9,020,810	（　0.9730） 8,777,248	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	175,544,960 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	5,031 ㎡	60.9 m x 84.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階各４区画程度の店舗を想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,500.00	83.0	1,245.00	1,950	2,427,750	3.0	7,283,250
							2.0	4,855,500
2～ 2	店舗	1,500.00	83.0	1,245.00	1,450	1,805,250	3.0	5,415,750
							1.0	1,805,250
～

～

～

計		3,000.00	83.0	2,490.00		4,233,000		12,699,000
								6,660,750

⑨年額支払賃料	4,233,000 円　×　12ヶ月　＝　 50,796,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,796,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,539,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,256,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,699,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,660,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,303,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,680,350 円　　　　（　 9,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-50508	2,195 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４０５２１３　　　　-502	1,883 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,883
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,668,000 円	417,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,031,840 円	50,796,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,890,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,253,400 円	417,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,677,240 円　（　　　　　　 2,122 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,982,300 円（　　　　　 5,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,680,350 円
②総費用	10,677,240 円
③純収益　①－②	39,003,110 円
④建物等に帰属する純収益	29,982,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,020,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,777,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,544,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）