別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-13 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市船見町２丁目１番２外 ｢船見町２－１－７｣ ②地積 　(㎡) 2,313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 営業所の他店舗もみ られる路線商業地域 南東50m道道、南西側道 水道、下水 苫小牧 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 広幅員の幹線道路沿いに店舗 や営業所等が見られる地域 街 路 ５０ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに商業系不動産と工業系不動産が混在する地域であるが、店舗等の集積が進んでおらず繁華性はや や劣るため、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の中小法人 や個人事業者だが、道内外の大手法人も一部で見られる。交通量は比較的多いものの、住宅地とは線路を挟んで離れて いるため店舗の集積度が低く、繁華性にやや劣る面があることから需要は限定的であり、地価は若干の下落傾向と予測 される。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり６万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いに店舗や営業所が多い地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸市場が未成熟であるこ とから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的の取引が中心であるため、地域性が 類似する多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の 不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [111.0] [103.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部地区は背後人口の増加等を背景に商業地 需要は堅調だが、中心部から西部にかけての 既存商業地は商況悪化により衰退傾向にある 。 店舗や営業所等が連なる幹線道路沿いの路線 商業地域であるが、商業系施設の集積は進ん でおらず、需要は弱含み傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％