鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４５１２１３ -504	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	北西35.5m道道、南東8m、二方路		２住居 (70,200)
b	１２３１４５１２１３ -50506	苫小牧市		底地	（　）	長方形	北27m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２３１４５１２１３ -50502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北西36m道道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１２３１４０１２１３ -501	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２３１４１１２１３ -502	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,412	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	29,773	100 [ 130.0]	22,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,900
b	(　 16,630) 16,630	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,297	100 [ 88.4]	18,436		18,400
c	(　 ) 14,296	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,039	100 [ 76.0]	18,472		18,500
d	(　 ) 14,577	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,460	100 [ 73.5]	19,673		19,700
e	(　 ) 12,656	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	16,395	100 [ 102.9]	15,933		15,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,200 円／㎡]

苫小牧 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,960,440	8,293,312	30,667,128	28,856,300	1,810,828	（　0.9742） 1,764,109	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	35,282,180 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	1,452.00	Ｓ2	2,904.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,305 ㎡	50.0 m x 66.1 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所各２区画想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,452.00	88.0	1,277.76	1,360	1,737,754	2.0	3,475,508
							3.0	5,213,262
2～ 2	事務所	1,452.00	88.0	1,277.76	1,200	1,533,312	2.0	3,066,624
							3.0	4,599,936
～

～

～

計		2,904.00	88.0	2,555.52		3,271,066		6,542,132
								9,813,198

⑨年額支払賃料	3,271,066 円　×　12ヶ月　＝　 39,252,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,555.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,252,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,962,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,290,152 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,542,132 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,813,198 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,608,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,960,440 円　　　　（　 11,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-50514	1,559 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４４５２１３　　　　-501	1,343 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,221,000 円	407,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,570,112 円	39,252,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 536,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,151,400 円	407,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,293,312 円　（　　　　　　 2,509 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	407,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 2,904.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,856,300 円（　　　　　 8,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,960,440 円
②総費用	8,293,312 円
③純収益　①－②	30,667,128 円
④建物等に帰属する純収益	28,856,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,810,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,764,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,282,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
苫小牧 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-12

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　小林　永佳

TEL.

鑑定評価額

63,500,000 円

１㎡当たりの価格

19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市日吉町１丁目４番６外｢日吉町１－４－６｣				②地積　(㎡)	3,305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗、事務所兼工場Ｓ1	店舗、事務所等が多い路線商業地域	南27m国道	水道、下水	糸井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

路線型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 66.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

糸井駅南東方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域。商業地の需要は東部地区に移行しており、西部地区における商
業地への引き合いは弱く、今後も下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

路線型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苫小牧市内における幹線街路沿い及びその周辺の商業地域と判断する。需要者の中心は地元事業者が中心
で一部道内外の事業者も見受けられる。市内東部地区の明野南通沿い等で大型商業施設の集積が進み商業の中心は東部
側へ移行している。そのため西部地区を取り巻く商環境は依然厳しいものがある。なお、需要の中心となる価格帯は事
業規模により異なるため特定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内においては、自用の利用が中心であり事業者向けの投資物件の取引は少ない。また空き店舗も散見され将来的に
安定した収益の確保には不透明な部分があり、収益価格は変動要素を含んでいる。よって、収益価格は参考に留め、代
表標準地との検討及び不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のと
おりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

19,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ
るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利
便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調
である。

市内西部地区の商業地域。東部地区へ商業地
域の中心は移行しているため、西部地区の商
業地に対する引き合いは弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４０１２１３ -501	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１４５１２１３ -503	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東50m道道、南西10m、角地		準工 (70,200)
c	１２３１４１１２１３ -503	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１２３１４５１２１３ -501	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南西35m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,577	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,460	100 [ 83.3]	17,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,400
b	(　 ) 18,598	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	17,624	100 [ 98.0]	17,984		18,000
c	(　 ) 27,222	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,031	100 [ 122.5]	22,066		22,100
d	(　 ) 31,045	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,766	100 [ 145.4]	21,160		21,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,200 円／㎡]

苫小牧 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,325,692	7,957,424	31,368,268	29,479,000	1,889,268	（　0.9730） 1,838,258	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	36,765,160 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	1,452.00	Ｓ2	2,904.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,305 ㎡	50.0 m x 66.1 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所各２区画想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

建物の仕様等から標準的と判断する。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,452.00	88.0	1,277.76	1,364	1,742,865	2.0	3,485,730
							3.0	5,228,595
2～ 2	事務所	1,452.00	88.0	1,277.76	1,220	1,558,867	2.0	3,117,734
							3.0	4,676,601
～

～

～

計		2,904.00	88.0	2,555.52		3,301,732		6,603,464
								9,905,196

⑨年額支払賃料	3,301,732 円　×　12ヶ月　＝　 39,620,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,555.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含むため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,620,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,981,039 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,639,745 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,603,464 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,905,196 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 1,623,214 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,325,692 円　　　　（　 11,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-501	1,343 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,425 円/㎡　月額支払賃料（　 1,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４４５２１３　　　　-50509	1,510 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,438
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	410,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,188,624 円	39,620,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 536,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,182,000 円	410,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	410,000 円	410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,957,424 円　（　　　　　　 2,408 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	410,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 2,904.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,479,000 円（　　　　　 8,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,325,692 円
②総費用	7,957,424 円
③純収益　①－②	31,368,268 円
④建物等に帰属する純収益	29,479,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,889,268 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,838,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,765,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）