別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 86,300,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字糸井１４４番７ ②地積 　(㎡) 7,706   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2.5:1 店舗兼工場 Ｓ1 自動車関連施設等に 空地も見られる路線 商業地域 南27m国道 水道、下水 糸井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 路線型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設の集積度がやや劣る 幹線道路沿いの地域 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 糸井駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに自動車関連の店舗や中小工場等が見られる路線商業地域であるが空地も散見され、東部地区の不動産 需要が堅調の中、相対的に商況は劣り、地価もマイナス基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 路線型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の路線商業地域一円。需要者の中心は地元の中小企業や個人事業者に加え、道内外の中堅企 業なども想定される。近隣住民向けの小売店舗や自動車関連施設等が多く、東部地区への需要シフトで商況の低下が認 められる。取引される価格帯や規模がまちまちであるため総額にはバラツキがあるが、土地単価で坪３～４万円程度と 判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や営業所などが多い地域で賃貸需要が少なく、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用できなか った。また比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準価格に市場の動向を踏まえて再検討 を行い、単価と総額の関係を考慮し、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は 、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、 既存商業地域の商況は衰退傾向にある。 車輌通行量は多いが、店舗密度は低く繁華性 は弱い。商業地としては底値感もあるため、 下落幅は小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％