鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４４１２１３ -50506	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南西27m道道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２３１４４１２１３ -50510	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東27m道道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２３１４２１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東6m、二方路		商業 (90,400)
d	１２３１４４１２１３ -50508	苫小牧市		更地	（　）	不整形	北西12.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２３１４４１２１３ -50517	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西27m道道、北西8m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,804	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,437	100 [ 108.0]	37,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 48,658	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,685	100 [ 104.0]	45,851		45,900
c	(　 ) 40,947	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,595	100 [ 88.2]	44,892		44,900
d	(　 ) 30,252	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	30,502	100 [ 73.5]	41,499		41,500
e	(　 ) 50,546	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	46,165	100 [ 100.0]	46,165		46,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,400 円／㎡]

苫小牧 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,849,664	14,180,150	25,669,514	25,027,700	641,814	（　0.9467） 607,605	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,152,100 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.55	ＲＣ7	1,823.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	20.3 m x 17.2 m	前面道路：道道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.55	75.0	195.41	2,300	449,443	3.0	1,348,329
							2.0	898,886
2～ 7	事務所	260.55	78.0	203.23	2,050	416,622	3.0	1,249,866
							2.0	833,244
～

～

～

計		1,823.85	77.6	1,414.79		2,949,175		8,847,525
								5,898,350

⑨年額支払賃料	2,949,175 円　×　12ヶ月　＝　 35,390,100 円
⑩a共益費（管理費）	390 円／㎡　×　 1,414.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,621,217 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,011,317 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,360,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,650,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,847,525 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,898,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,117,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,849,664 円　　　　（　 114,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-50503	2,250 ( 2,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,125 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２３１４５５２１３　　　　-50501	1,637 ( 1,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,046
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,765,000 円	353,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,982,150 円	42,011,317　×　　　　 19.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,600,600 円	353,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	353,000 円	353,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,180,150 円　（　　　　　　 40,631 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	353,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 1,823.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,027,700 円（　　　　　 71,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,849,664 円
②総費用	14,180,150 円
③純収益　①－②	25,669,514 円
④建物等に帰属する純収益	25,027,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	641,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	607,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,152,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
苫小牧 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-8

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　小林　永佳

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市表町１丁目３番５｢表町１－３－４｣				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.2:1	事務所兼店舗ＲＣ6F1B	中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	南西27m道道	水道、ガス、下水	苫小牧 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ道道

交通

施設

苫小牧駅南東方

800m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中心部で駅前通りの商業地域。商業地の需要は東部地区に移行しており、中心部への引き合いは弱い。事務所ビ
ル等が建ち並ぶが空き店舗や駐車場等での利用も増えつつあり、今後も地価は下落傾向と判断する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苫小牧市内中心部の商業地域と判断する。需要者の中心は地元事業者及び道内外の事業者である。市内東
部地区の明野南通沿い等で大型商業施設の集積が進み商業の中心は東部側へ移行している。そのため中心部エリアを取
り巻く商環境は依然厳しいものがあり、地価の下落は続いている。なお、需要の中心となる価格帯は事業規模により異
なるため特定し難いが、土地で概ね坪１３万円台後半から１４万円台中頃にかけての取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定では適正に要因比較等を行っており、求められた試算価格は市場の実態が反映されている。収益価格も
試算したが、想定要素を含み、かつ空きテナントが増えている状況では将来性に不確実性がある。よって本件では代表
標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮したうえで、信頼性の高い比準価格を重視し収益価格も
比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,300 円／㎡

[ 96.0]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

42,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ
るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利
便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調
である。

東部地区へ商業地域の中心は移行している。
そのため市内中心部の商業地域への引き合い
は依然として弱い状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４４１２１３ -50505	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	東36m市道、北15m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１４４１２１３ -50506	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南西27m道道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２３１４４１２１３ -50515	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北東14.5m市道、南東8m、角地		商業 (100,400)
d	１２３１４４１２１３ -50508	苫小牧市		更地	（　）	不整形	北西12.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,293	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,715	100 [ 90.0]	44,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,100
b	(　 ) 40,804	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,437	100 [ 108.0]	37,442		37,400
c	(　 ) 35,958	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	32,876	100 [ 85.0]	38,678		38,700
d	(　 ) 30,252	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	30,502	100 [ 68.6]	44,464		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

苫小牧 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,900,295	13,599,218	25,301,077	24,673,200	627,877	（　0.9467） 594,411	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	11,888,220 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.55	ＲＣ7	1,823.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	20.3 m x 17.2 m	前面道路：道道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～７階事務所の各部分貸し仕様。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

この種の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.55	75.0	195.41	2,280	445,535	3.0	1,336,605
							2.0	891,070
2～ 7	事務所	260.55	78.0	203.23	1,974	401,176	3.0	1,203,528
							2.0	802,352
～

～

～

計		1,823.85	77.6	1,414.79		2,852,591		8,557,773
								5,705,182

⑨年額支払賃料	2,852,591 円　×　12ヶ月　＝　 34,231,092 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 1,414.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,790,992 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な共益費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,022,084 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,281,767 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,740,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,557,773 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,705,182 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,081,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,900,295 円　　　　（　 111,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-50501	1,829 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,829	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,047 円/㎡　月額支払賃料（　 1,974 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２３１４４５２１３　　　　-50503	2,250 ( 2,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,392,000 円	348,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,835,218 円	41,022,084　×　　　　 19.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,400 円
	建物　　　　　　　　　 3,549,600 円	348,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	348,000 円	348,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,599,218 円　（　　　　　　 38,966 円／㎡）　　（経費率　　 35.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	348,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,823.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,673,200 円（　　　　　 70,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,900,295 円
②総費用	13,599,218 円
③純収益　①－②	25,301,077 円
④建物等に帰属する純収益	24,673,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	627,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,888,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）