鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４１１２１３ -50024	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１４４１２１３ -50502	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２３１４４１２１３ -50516	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北28m国道、南7.2m、二方路		近商 (100,200)
d	１２３１４２１２１３ -50508	苫小牧市		更地	（　）	長方形	南東14m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２３１４８１２１３ -4	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	南東15m市道、北東4m、角地		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,783	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	20,746	100 [ 98.0]	21,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 24,391	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,610	100 [ 96.0]	24,594		24,600
c	(　 ) 16,396	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,496	100 [ 88.1]	17,589		17,600
d	(　 ) 14,065	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,756	100 [ 65.5]	21,002		21,000
e	(　 ) 25,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	23,718	100 [ 105.0]	22,589		22,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

苫小牧 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,729,418	907,816	3,821,602	3,498,480	323,122	（　0.9707） 313,655	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,273,100 円　　　　（　 16,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	377 ㎡	15.8 m x 24.8 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア－貸し店舗、２階２ＬＤＫタイプ３戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,470	235,200	2.0	470,400
							1.0	235,200
2～ 2	共同住宅	160.00	100.0	160.00	1,150	184,000	1.0	184,000
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		419,200		654,400
								235,200

⑨年額支払賃料	419,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,030,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,030,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 352,128 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,678,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	654,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 45,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,729,418 円　　　　（　 12,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４５５２１３　　　　-501	1,168 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,498 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４４５２１３　　　　-501	1,343 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,580
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,600 円	45,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	201,216 円	5,030,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 461,000 円	45,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 907,816 円　（　　　　　　 2,408 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,200,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,498,480 円（　　　　　 9,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,729,418 円
②総費用	907,816 円
③純収益　①－②	3,821,602 円
④建物等に帰属する純収益	3,498,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,273,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
苫小牧 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-6

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　三好　克治

TEL.

鑑定評価額

8,290,000 円

１㎡当たりの価格

22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市大成町２丁目１番１０外｢大成町２－１－１０｣				②地積　(㎡)	377 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南東20m市道	水道、下水	青葉 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部外周辺に位置する市道
三条通沿いの近隣商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ青葉駅南東方

650m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　当分は併用住宅・コンビニ等が建つ現況の商業環境が続くと思料する。新型コロナ禍の影響は限られるのの、
周辺商業施設との競合が厳しく、需要は弱く地価は微落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は苫小牧市中心部及びその外周辺に広がる幹線・準幹線道路沿いの近隣商業地域で、需要者の中心は地元
個人・法人等のほか、全国展開する法人等である。小規模店舗や大手コンビニ等が並び近隣住民を顧客とする地域商店
街で、近隣周辺では店舗閉鎖等商況の低下が見られる。三条通沿いでは対象標準地を挟む形で２ヶ所の近隣型ＳＣが営
業中で、経営環境は厳しく需要は弱い。売買は少なく規模等も様々で需要の中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は低層店舗を中心とする近隣商業地域で、取引の中心は自己所有・自己利用目的である。２階建店舗兼共同
住宅を想定・試算した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引価格を決めるにあたり重視しない。よって、広域
的に採用し価格牽連性強い事例等から検討した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を
踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[130.6]

[100.0]
100

22,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北海道の代表的工業・国際貿易都市である。
地域経済の総体的改善見られるが、円安によ
るコスト高止まりや人手不足等景況見通しに
は警戒感が残る。

近隣住民を顧客とする地域商店街で商況の低
下が見られる。周辺の同一幹線市道沿いでは
２ヶ所のＳＣが営業中で経営環境は厳しく需
要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４８１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１４１１２１３ -502	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１２３１４５１２１３ -504	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	北西35.5m道道、南東8m、二方路		２住居 (70,200)
d	１２３１４０１２１３ -501	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,238	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,966	100 [ 127.7]	23,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 12,656	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	16,395	100 [ 96.0]	17,078		17,100
c	(　 ) 29,412	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	29,773	100 [ 142.0]	20,967		21,000
d	(　 ) 14,577	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,460	100 [ 67.2]	21,518		21,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

苫小牧 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,747,828	982,760	3,765,068	3,444,300	320,768	（　0.9707） 311,369	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,227,380 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	377 ㎡	15.8 m x 24.8 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３戸（２ＬＤＫ：５３㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,435	229,600	2.0	459,200
							1.0	229,600
2～ 2	共同住宅	160.00	100.0	160.00	1,140	182,400	1.0	182,400
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		412,000		641,600
								229,600

⑨年額支払賃料	412,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,944,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,944,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,696,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	641,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 44,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,747,828 円　　　　（　 12,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４１５２１３　　　　-50502	1,387 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 70.0]	1,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,462 円/㎡　月額支払賃料（　 1,435 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４４５２１３　　　　-50502	2,568 ( 2,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,771
c	１２３１４４５２１３　　　　-50512	1,104 ( 1,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,314

苫小牧 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	44,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	197,760 円	4,944,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,600 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 453,900 円	44,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	44,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 982,760 円　（　　　　　　 2,607 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,444,300 円（　　　　　 9,136 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,747,828 円
②総費用	982,760 円
③純収益　①－②	3,765,068 円
④建物等に帰属する純収益	3,444,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	320,768 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,227,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）