鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４５１２１３ -50508	苫小牧市		貸家建付地	（　）	台形	北東21m市道、北西7m、角地		商業 (100,400)
b	１２３１４４１２１３ -50513	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北東18.2m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２３１４２１２１３ -50502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１４８１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２３１４４１２１３ -50519	苫小牧市		底地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,621	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	24,593	100 [ 88.2]	27,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	29,300
b	(　 ) 29,087	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,098	100 [ 103.9]	27,043		28,400
c	(　 ) 25,713	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,890	100 [ 88.2]	28,220		29,600
d	(　 ) 30,238	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,966	100 [ 93.1]	32,187		33,800
e	(　 27,315) 27,315	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,386	100 [ 96.0]	27,485		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

苫小牧 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,483,386	2,006,470	7,476,916	6,973,140	503,776	（　0.9737） 490,527	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,810,540 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	231.00	Ｓ3	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	424 ㎡	18.6 m x 23.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は各階平均専用面積約５０㎡のファミリータイプを４戸想定。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	231.00	91.0	210.21	1,720	361,561	2.0	723,122
							2.0	723,122
2～ 3	共同住宅	231.00	86.0	198.66	1,150	228,459	1.0	228,459
							0.0	0
～

～

～

計		693.00	87.7	607.53		818,479		1,180,040
								723,122

⑨年額支払賃料	818,479 円　×　12ヶ月　＝　 9,821,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,821,748 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 491,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,330,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,180,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 723,122 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 141,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,483,386 円　　　　（　 22,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４０５２１３　　　　-502	1,883 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,782 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４０５２１３　　　　-501	1,540 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	391,200 円	97,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	392,870 円	9,821,748　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 997,500 円	97,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,800 円	97,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,800 円	97,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に徴収しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,006,470 円　（　　　　　　 4,732 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,800,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,973,140 円（　　　　　 16,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,483,386 円
②総費用	2,006,470 円
③純収益　①－②	7,476,916 円
④建物等に帰属する純収益	6,973,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,810,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
苫小牧 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-3

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　石川　明

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市大町１丁目３４番１｢大町１－１－１｣				②地積　(㎡)	424 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗Ｗ2	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東27m国道、北東側道	水道、ガス、下水	苫小牧 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の国道３６号沿
い路線商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

苫小牧駅南方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに住居系建物等が混在し、今後も現況を維持するものと思料する。車輌交通量は多いが流れが速く、繁
華性に欠け需要はやや弱い。地価は微減傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部及びその外縁部に位置する商業地域一円。需要者の中心は店舗や営業所の出店を目的とする地元企
業や個人事業者等である。住宅系建物が混在し商況の面でやや見劣りするため、商業系不動産への新規投資は手控え傾
向にある。取引される中心価格帯は物件により規模等の状況がまちまちであるため把握は難しいが、土地単価で坪１０
万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある事例により求めた現実の市場の実態を反映した価格であるが、収益価格は商業系賃貸市
場が成熟していないこともあり、賃料水準が土地価格に見合わず、収益価格は低く求められた。よって比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[101.8]

[105.0]
100

29,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は
、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、
既存商業地域の商況は衰退傾向にある。

市街地中心部の国道沿い商業地域として特段
の変動要因はない。住宅系用途も混在し繁華
性が弱いため、取引は低調気味。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１４２１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東6m、二方路		商業 (90,400)
b	１２３１４２１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	長方形	北西40m国道、南東8m、二方路		近商 (100,300)
c	１２３１４２１２１３ -50505	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西40m国道、南東6m、二方路		商業 (90,400)
d	１２３１４１１２１３ -50508	苫小牧市		建付地	（　）	長方形	北西40m国道、北東4m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,947	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,595	100 [ 135.0]	29,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 36,548	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,164	100 [ 125.0]	28,131		29,500
c	(　 ) 31,341	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	37,870	100 [ 135.0]	28,052		29,500
d	(　 ) 29,202	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	27,088	100 [ 105.0]	25,798		27,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

苫小牧 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,508,211	2,018,879	7,489,332	6,983,650	505,682	（　0.9742） 492,635	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,852,700 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	231.00	Ｓ3	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	424 ㎡	18.6 m x 23.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階・３階共同住宅（２ＤＫ各階４戸：平均約５０㎡）を想定

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	231.00	91.0	210.21	1,730	363,663	2.0	727,326
							2.0	727,326
2～ 3	共同住宅	231.00	86.0	198.66	1,150	228,459	1.0	228,459
							0.0	0
～

～

～

計		693.00	87.7	607.53		820,581		1,184,244
								727,326

⑨年額支払賃料	820,581 円　×　12ヶ月　＝　 9,846,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,846,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,354,623 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,184,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 727,326 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 142,338 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,508,211 円　　　　（　 22,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１４４５２１３　　　　-50514	1,559 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１４４５２１３　　　　-50513	1,941 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,941
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	394,000 円	98,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	393,879 円	9,846,972　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,004,700 円	98,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,500 円	98,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,500 円	98,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,018,879 円　（　　　　　　 4,762 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,500,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,983,650 円（　　　　　 16,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,508,211 円
②総費用	2,018,879 円
③純収益　①－②	7,489,332 円
④建物等に帰属する純収益	6,983,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	505,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	492,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,852,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）