別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市矢代町２丁目９１番１外 ｢矢代町２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 2:1 店舗 Ｓ2 店舗、営業所のほか 住宅も見られる路線 商業地域 南27m国道 水道、下水 青葉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 青葉 1.5km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 複合郊外大型店への顧客の流出や海岸沿いの住宅地の需要減から、今後も弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内一円の商業地域。一部道内外の企業も見られるが、需要の中心は地元企業や地縁的な個人であ る。地域は住宅や未利用地も散見され、店舗・事務所密度が低い路線商業地域。主要国道のため通行量は多いが、東部 の幹線沿いの複合大型店舗や他地域の大型店舗の出店による顧客の分散から、需要は低迷。需要の中心となる価格帯は 、規模や建付地等により異なるが、３００坪の土地で総額１，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。店舗・事務所密度が低く、自用の事務所が主で賃貸市場が未成熟のため収益還元法は 適用しなかった。比準価格は規範性の高い近隣地域周辺の事例のほか、新しい事例等を勘案し求められたもので、国道 沿いの商業地の市場を現している。以上から比準価格を基準に、代表標準地との検討結果を重視し、周辺路線商業地の 標準地の価格動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 5-16                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.0] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心商業地は係争で進展が見られない一方、 東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調 に推移し、西部商業地は場所により温度差が 見られる。 交通量は多いが、近年空き店舗が散見され、 未利用地も多く、依然として需要は低下気味 。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％