別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 苫小牧 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -48 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市澄川町２丁目９番１７ ｢澄川町２－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 糸井 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 糸井駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今まで利便性の良さから住宅地需要は東部地区が中心であったが、東部地区の供給不足等もあり、これまで引き 合いが弱かった中心部から西部にかけて需要が増えている。今後は概ね横這いで推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内西部地区の住宅地域であり、特に澄川町地区を中心として同価格帯の住宅地との代替性が強い。主た る需用者は戸建住宅の建築を目的とした個人である。これまで市内西部地区の地域は市内東部地区と比較し利便性等で 劣るため引き合いは弱かったが、最近では東部地区の品薄感もあり、割安感のある市内中心部から西部地区にかけて需 要が増えている。なお、中心となる価格帯は概ね土地価格で坪４万円台中頃から４万円台後半程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性の高い４事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格 においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適 用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [101.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利 便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調 である。 低金利等を背景に一次取得者層の不動産取引 は増えている。東部地区の品薄感もあり、西 部の地域においても不動産需要は増加してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％