別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 苫小牧 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -43 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 1,490,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払３７番１８外 ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い普通住宅地域 北東8m市道 水道、下水 勇払 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部に位置する海沿いの既 成住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 勇払駅南東方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧市郊外に位置する住宅地域である。周辺の事業所に勤務する個人等が需要者で、市場が限定的であること から、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外の既成住宅地域であり、特に同価格帯の住宅地との代替性が強い。主たる需用者は戸建住宅の建築を 目的とした個人である。低金利等ではあるが、郊外部の地域は利便性等で劣るため引き合いは弱く、宅地需要は依然弱 含みである。なお、中心となる価格帯は概ね土地価格で坪１万円台中頃から１万円台後半程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性を有する４事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている 。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていない と判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討、地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範 性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [108.2] 100 [111.8] [101.0] 100 5,010  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利 便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調 である。 市内住宅地の需要は利便性に優る東部地区が 中心であり、郊外部に位置し利便性で劣る地 域は依然弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％