別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -41 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市船見町２丁目８番３外 ｢船見町２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、営業所、 倉庫等が混在する住 宅地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 苫小牧 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北１ ０ｍ市道 交通 施設 苫小牧 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住工混在の住環境であるが、比較的都心や複合大型店に近いことから、横這いと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半である。近年都心回帰から中心部 に近い住宅地は高めの取引が散見。地域は臨海工業地域に隣接し、工場等も混在する環境であるが、比較的都心や東部 の複合大型店舗に近く、需要は回復傾向となっている。取引の中心となる価格帯は、規模や建付地並びに用途等により 大きく異なり、中心的な価格帯を把握することは難しいが、８５坪程度の土地で５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は自用の一般住宅、営業所、倉庫等も介在し、賃貸市場が未成熟のため収益還元 法は適用しなかった。比準価格は最近の事例を中心に、価格牽連性の強い事例を勘案し求められたものであり、最近の 市場を現している。よって、比準価格を基準に、代表標準地との検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 88.3] [104.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部の価格高騰と土地不足に加え、建築資材 の高騰から、供給過多の西部でも、大型店の 出店された地域は、生活利便性の向上から、 需要は回復傾向。 臨海工業地域に隣接し、工場・倉庫等も散見 される立地環境からやや弱含みであったが、 底値感もあり幾分回復。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％