別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -39 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 2,810,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字勇払２８番１４外 ②地積 　(㎡) 469   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 空地 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南27m道道、西側道 水道、下水 勇払 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 製紙工場周辺に形成された混 在地域 街 路 基準方位　　　　北 　２７ｍ道道 交通 施設 勇払駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いの商住混在地域として現況の居住環境が続くものと予測する。隣接地域内の製紙工場での事業縮小等も あり地域の衰退が進んでいるが、地価は底値圏にあると見受けられ今後は安定していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勇払地区並びに苫小牧市郊外の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する市内居住者が中心で、圏域外から の転入者は少ない。利便性の向上は期待できないが、値頃感があるため一定の需要は認められる。市場で中心となる価 格帯は土地が標準的画地で２５０万円前後、中古物件は総額７００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が所在する地域は自己所有の一般住宅や店舗併用住宅が大半を占め、賃貸市場が形成されておらず、周辺地域に おいては収益性を重視した取引は一般的ではないため、収益価格を求めることはできなかった。以上から現実の不動産 市場を反映した比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部地区の堅調な需要が市域全体に波及して いる状態にあり、全体的には住宅地を中心に 需要の回復がみられる。 利便性の向上は期待できず、地域外からの引 き合いは弱いが地縁性を有する需要も認めら れ、地価は底値圏で安定している。 令和２年２月頃建物が取壊され、更地の状態 が続いている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％