別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 苫小牧 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -37 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市ウトナイ北７丁目９５０番２０ ｢ウトナイ北７－１０－２５｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北西8m市道 水道、下水 沼ノ端 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理が行われたウトナイ 地区における新興の住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 沼ノ端駅北方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境、生活利便性が良好であることから、市内でも人気の高い地区である。市内の住宅地需要は当該地域を 含む市内東部地区が中心であり、今後も宅地需要は堅調と判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内東部の住宅地域であり、特にウトナイ地区を中心として同価格帯の住宅地との代替性が強い。主たる 需用者は戸建住宅の建築を目的とした個人である。利便性が良好であること、街並みが新しく若い世代が多いことから 市内でも人気が高い地域であり、宅地需要は堅調である。なお、中心となる価格帯は概ね土地価格で坪８万円台から９ 万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性を有する４事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている 。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていない と判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以 て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあ るが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利 便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調 である。 市内住宅地の需要は利便性に優る東部地区が 中心である。当該地域においては在庫の品薄 感があり、不動産需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％