別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 苫小牧 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -35 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市拓勇東町６丁目１１番２７ ｢拓勇東町６－１１－２５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 沼ノ端 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ沼ノ端駅西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　札幌圏及び東部・西部工業地域に近い鉄北地区の住宅地域として、今後もその良好な居住環境が続くと思料す る。若い世代を主とする需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はウトナイ地区を含む苫小牧市東部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者は市内居住者・圏外の隣接市町 からの転入者等のほか、転売目的の不動産業者等である。札幌圏及び東部・西部工業地域に近く周辺では利便施設の集 積も進む。需要の中心となる若年層は同世代が多く住み、町並みが新しい地域への選好性が強く、需要旺盛・取引堅調 で売物件が足りない状況にある。土地は９００万円、新築戸建住宅で総額３０００万円程度前後での売買が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域で自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る 賃貸市場は未成熟で適当な賃貸事例を収集できず収益還元法は適用できない。よって、周辺地域の代替性に富む事例等 を考察して得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [105.9] 100 100 [101.0] 100 [ 76.0] [101.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業・国際貿易都市である。 地域経済の総体的改善見られるが、円安によ るコスト高止まりや人手不足等景況見通しに は警戒感が残る。 新型コロナ禍の影響は限られ、東部地域での 宅地需要は旺盛である。背後住宅地域では既 存分譲地のほか、新たな分譲地の開発も進ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.4 ％  ％