別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -33 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 1,360,000 円  １㎡当たりの価格 2,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字錦岡２１３番６外 ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 一般住宅、作業所等 が散在する国道沿い の地域 北西35m国道 水道 錦岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３５ｍ国道 交通 施設 錦岡駅南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 西部郊外の国道沿いに位置し、既存の住宅や作業所のほか店舗等も散見される地域である。不動産需要は殆ど見 られず、今後もこの状況が続いていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域一円。需要者は地縁的選好性を持つ個人や資材置場等を求める企業等が想定 される。沿道型店舗用地としての利用も考えられるが採算性は厳しく、利便性の劣る調整区域内宅地の不動産需要は低 迷している。取引される価格帯や規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯を把握することは難しい状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は錦岡地区の市街化調整区域に属する国道沿いの地域であり、収益物件を想定することは困 難で収益価格を求めることはできなかった。自用目的の取引がほとんどであることを踏まえ、現実の不動産市場を反映 した比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      2,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 2,640  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部地区の堅調な需要が市域全体に波及して いる状態にあり、全体的には住宅地を中心に 需要の回復がみられる。 特段の変動要因はなく、地域として発展的要 素は見当たらない。利便性の向上も期待でき ず需要は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％