別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -32 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市有珠の沢町２丁目５６番４０４ ｢有珠の沢町２－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、下水 青葉 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山間部に造成された比較的大 きな住宅団地 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 青葉駅北西方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西部地区のやや高台に位置する戸建住宅団地として、今後も現状を維持するものと見込まれる。市域全般に対し て相対的に割安感があるため、宅地需要も回復基調にあり地価は安定した状態にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の住宅地域一円。需要者の中心は当該圏域に地縁的選好性を有する個人や戸建住宅の一次取 得者が多い。利便性がやや劣る山沿いの飛び団地のため相対的に人気は低いが、割安感があるため圏域外からの流入も 見込まれる。市場での中心価格帯は土地が標準的画地で２００万円前後、中古の戸建住宅で総額８００万円程度の取引 が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は自用目的の一般住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸市場が形成されておらず、当該地域においては収益性を 重視した取引は一般的ではないため収益価格は算定できなかった。よって、現実の不動産市場を反映した比準価格に市 場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [101.0] 100 9,660  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部地区の堅調な需要が市域全体に波及して いる状態にあり、全体的には住宅地を中心に 需要の回復がみられる。 スーパーの閉店等もあり地域の利便性の低下 が見受けられるものの、地価下落が続いたこ とによる値頃感から取引は増加傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％