別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -31 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市柳町４丁目１５番４ ｢柳町４－１５－５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 苫小牧 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 苫小牧駅北東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設が集積する国道背後の住宅地域であり、公園も適宜配置されるなど居住環境が良好なことから需要 は底堅く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柳町を中心とする市内中部から東部にかけての住宅地域一円であり、主たる需要者は、苫小牧市内の居住 者及び地縁性を有する個人である。周辺の幹線道路沿いには大型ショッピングモールのほか各種店舗が集積しており、 生活利便性に優れることから宅地需要は旺盛で、地価水準は上昇傾向にある。中古住宅は規模や築年数によって取引価 格にバラツキがあるが、総額１，６００～１，８００万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部に比較的近い幹線道路背後の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。収益物件としての用途も考えられるが、需要 者の大半が自己利用目的であり、賃貸市場が形成されていない地域性を考慮し、収益価格の試算を断念した。したがっ て、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 64.0] [104.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化するコロナ禍や物価上昇が不動産市場 へ与える悪影響は懸念されるものの、低金利 政策等を背景に市内の不動産需要は概ね堅調 に推移している。 大型商業施設が建ち並ぶ幹線道路背後に位置 しているため、その生活利便性の高さから人 気は根強く、地価は上昇基調となっている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％