別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -30 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 1,480,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市はまなす町１丁目３７４番３９６ ｢はまなす町１－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 糸井 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西部地区末端の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 糸井駅北西方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市内西部の山沿いに位置する住宅地域であり、食料品店等の生活利便施設から離れているため宅地需要は弱く、 地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、はまなす町を中心に市内西部に所在する郊外住宅地域一帯の圏域であり、主たる需要者は、苫小牧市内 の居住者及び地縁性を有する個人である。市内の宅地需要は東部から西部にも広がりつつあるが、付近に日用品店舗等 が無く、需要者の選好性が低い山沿いの住宅団地であるため需要は低調で、地価水準は下落傾向と予測される。中古住 宅は規模や築年数によって取引価格にバラツキがあるが、総額６００万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。中心部からやや距離がある地域につき生活利便性に劣り、第一種低層住居 専用地域内の戸建住宅地であるため賃貸市場が形成されていないことから、収益価格の試算を断念した。したがって、 試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時 の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [104.0] 100 6,910  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化するコロナ禍や物価上昇が不動産市場 へ与える悪影響は懸念されるものの、低金利 政策等を背景に市内の不動産需要は概ね堅調 に推移している。 西部住宅地の外縁部に位置しており、周辺に 店舗等がほとんど無く生活利便性に劣ること から、需要は弱い状態が続いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％