別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -28 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市東開町４丁目５６３番１３ ｢東開町４－６－２６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 沼ノ端 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  21.1 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沼ノ端鉄南地区に位置する既 成住宅地域 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 沼ノ端駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沼ノ端駅やスーパー等の商業施設が比較的近い利便性が良好な居住環境にあり、高い選好性を維持している。不 動産取引も活発なことから地価の上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で自用の取引が多い状況となっている。需要の 中心となる若年層は周辺の新興住宅地域への選好性が強い。市場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で６００万円 前後、新築物件は規模や意匠の程度によりまちまちであるが、２５００～３０００万円程度が需要の中心と考えられる 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は戸建住宅が建ち並ぶ地域で自用目的の取引が大半を占めており、賃貸市場も未成熟で収益性を重視し た取引は一般的ではない。よって、状況類似地域内の取引事例から求めた信頼性のある比準価格に市場の動向を踏まえ て再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -37                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [105.9] 100 100 [101.0] 100 [114.0] [101.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部地区の堅調な需要が市域全体に波及して いる状態にあり、全体的には住宅地を中心に 需要の回復がみられる。 沼ノ端駅周辺の人気の高い住宅地域の一角を 占めており、宅地需要は旺盛で地価の上昇が 顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.9 ％  ％