別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -25 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 860 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字美沢５番１７ ②地積 　(㎡) 4,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 畑、牧場地帯の住宅 地域 南7.5m市道 植苗 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新千歳空港に比較的近い農家 住宅地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 植苗駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 苫小牧市北東部の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、農業経営の厳しさから農業用不動産への需要は冷え 込んだままであるが、地価は既に底値圏に達しており、横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　        860 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域内に位置する一帯の圏域である。主たる需要者は、行政的条件の制約下でも 土地を比較的有効に活用し易い、地縁性を有する苫小牧市内居住の個人である。市街化調整区域内の土地需要は依然と して弱いが、地価は既に底値圏にあり横ばい傾向と予測される。土地利用に関する行政的制約等により取引自体が散発 的であることに加え、取引される規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内東部の郊外に所在する市街化調整区域内の宅地であり、当該地域に収益物件は無く、賃貸市場が成立していないた め収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的の取引が中心であるため、市場性を反映し た実証的価格である比準価格を標準とし、近時の需給動向及び周辺の他公示地の推移動向等を考慮のうえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　        860 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化するコロナ禍や物価上昇が不動産市場 へ与える悪影響は懸念されるものの、低金利 政策等を背景に市内の不動産需要は概ね堅調 に推移している。 地域に影響を与えるような格別の変動要因は 見当たらず、中心部から離れた市街化調整区 域内に位置しているものの、地価は底値圏で 推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％