別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 2,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  3.7 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市字糸井３７７番２５ ②地積 　(㎡) 611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、資材置場 等が混在する住宅地 域 北西3.5m私道 水道、下水 糸井 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ私道 交通 施設 糸井駅北西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山麓沿いの市街化調整区域内宅地は、生活利便施設との接近性が劣ることに加え市街地内にある宅地に対して需 要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の市街化調整区域一円。需要者は地縁的選好性を持つ個人や企業等が想定され、圏外からの転 入者は少ない。車両及び資材置場を必要とする建設会社のほか未利用地も多く、利便性の劣る調整区域内宅地の不動産 需要は低迷している。取引が少なく、また取引される価格帯や規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は 見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域は糸井地区の市街化調整区域に属する住宅地域であり、収益物件を想定することは非現実的 で、収益価格を求めることは一般的ではない。取引も自用目的がほとんどであることから、類似地域内に所在する取引 事例から求められた比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との 検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      2,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.5] [100.0] 100 2,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部地区の堅調な需要が市域全体に波及して いる状態にあり、全体的には住宅地を中心に 需要の回復がみられる。 市街化調整区域内の宅地として特段の変動は なく、利便性が劣るため需要は減退している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％