別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -7 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市啓北町２丁目９番６ ｢啓北町２－９－５｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 青葉 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員が狭く街路条件に劣る既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 青葉駅西方 950m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には中学校や公園が適宜配置され、比較的良好な居住環境を形成している住宅地域であるが、街路の幅員が 狭いことから需要者の選好性は低く、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は啓北町を中心とする市内中部から西部にかけての住宅地域一円であり、主たる需要者は、苫小牧市内の居 住者及び地縁性を有する個人である。付近には文教施設や公園が配置されており、子育て環境等は比較的良好だが、街 路の幅員が狭いため需要者の選好性は他地域と比べ相対的に劣り、需要は若干の弱含み傾向である。中古住宅は規模や 築年数によって取引価格にバラツキがあるが、総額７００～８００万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部に比較的近い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。収益物件としての用途も考えられるが、需要者の大半が自己 利用目的であり、賃貸市場が形成されていない地域性を考慮し、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の 調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市 況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [101.0] [104.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期化するコロナ禍や物価上昇が不動産市場 へ与える悪影響は懸念されるものの、低金利 政策等を背景に市内の不動産需要は概ね堅調 に推移している。 中心部に比較的近い既成住宅地域であるが、 道路幅員が狭いことから需要者の選好性は低 く、需要は弱い状態が続いている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％