別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 苫小牧 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市ときわ町４丁目２３番６ ｢ときわ町４－２３－９｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 糸井 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 環状線背後の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ糸井駅西方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街地中心から距離感あるが、今後も利便性良好な居住環境が続くと思料する。新型コロナ禍の影響は限られ 、東部地区からの需要回復傾向も見られ、地価はほぼ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は苫小牧市西部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者は苫小牧市内居住者を中心とする。市内中心部から 距離感あるが、環状線沿いには中規模スーパー・ドラックストア・金融機関等が建ち並び、小学校にも比較的近く生活 の利便性は良好である。競合した東部地区では宅地不足や地価上昇もあり、近隣地域では割安感から需要は回復傾向に あり取引も比較的多い。売買の中心となる価格帯は土地で３００万円前後、中古物件で総額８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は指定用途１低専に属し、居住環境の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域で、主として自己使用を目的 として取引が行われる。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で、適切な賃貸事例の収集は困難であり収益還元法は適用で きない。よって、規範性高く代替性に富む事例等から検討し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [116.0] [104.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業・国際貿易都市である。 地域経済の総体的改善見られるが、円安によ るコスト高止まりや人手不足等景況見通しに は警戒感が残る。 幹線道路背後の利便性良好な居住環境に特段 の変動はない。東部地区住宅地域等と比べ割 安感・値頃感があり需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％