別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苫小牧 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 7,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市明徳町２丁目３２５番１５３６ ｢明徳町２－２２－１８｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 錦岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 錦岡 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型複合店の出店による生活利便性の改善、安価な西部地区への需要回復から、今後も堅調に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市内の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半である。以前は交通及び生活利便 性が劣り、宅地の供給過剰から需要は緩慢であったが、複合大型店の出店から、徐々に取引件数も回復となり、加えて 安価な西部地区への需要回復もあり、横這いに転じている。中心となる価格帯は、７０坪程度の土地で２００万円前後 、中古物件の取引においては、土地建物で総額７００万円～９００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は、自己所有の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は規範性が高い同一町内の事例より、新しい事例の動向等を勘案し決定したもので、最近の的 確な地域の水準を現し精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討結果を重視し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.3] [101.0] 100 7,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部の価格高騰と土地不足に加え、建築資材 の高騰から、供給過多の西部でも、大型店の 出店された地域は、生活利便性の向上から、 需要は回復傾向。 複合大型店舗の出店を契機に、需要は改善傾 向となっていたが、安価な西部地区への需要 回復の波及もあり、横這いに転じた。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％