別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 留萌 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   留萌 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 1,720,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 留萌市見晴町２丁目６番４外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) 準防 （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東11m市道 水道、下水 留萌 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ留萌駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする現在の地域環境で推移するものと予測する。高台、傾斜地の引き合いは弱いが、地域は傾 斜が緩やかで、需要が集まる合同庁舎近くに立地し、地価水準はほぼ底値に至ったものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は留萌市の価格帯中位に属する住宅地域、代替性が強く認められる圏域としては、国道、中心街との接近性 が比較的良好な住宅地域と把握される。需要者は自己の居宅を求める留萌市居住の個人がおおむねであり、市外からの 転入需要は稀である。高齢化、人口減を主因とする宅地需要の低迷により、傾斜地に対する需給、取引水準はやや弱含 みである。需要の中心となる価格帯は、土地で３００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部アパートがみられる地域環境にあるが、主に対象地に係る画地条件に照らした結果、賃貸物件の想定は 現実的とは言い難く、収益還元法は適用できなかった。比準価格は代替性の強い類似地域の事例を採用し、所要の調整 の上、試算されており、地域に係る市場性を反映した実証的な価格が得られたものと考える。本件では、価格形成要因 の変動状況に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　留萌 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [106.3] [104.5] 100 9,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 留萌－沼田間の廃線決定。人口減、建築費高 騰による新築着工減あるが、低金利維持され 、中古住宅に需要流れ、平坦部の需給はおお むね堅調。 市内は可住地が少なく、相対的稀少性の作用 により地価水準はほぼ底値圏にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％