別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 留萌 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   留萌 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 留萌市潮静２丁目７番１０ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南西8m市道 水道、下水 留萌 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ留萌駅南東方 3.6km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区整然とした閑静な住環境を今後とも維持していくものと予測する。下水道敷設に伴う引合い、環境良化が期 待され、買い物に便利なＳＣとの接近性が良好なことより、地価水準は底値に至ったものと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は留萌市の価格帯中位に属する住宅地域、代替性が強く認められる圏域としては、南東郊外の比較的平坦な 地勢に形成される住宅地域と把握される。需要者は自己の居宅を求める留萌市居住の個人がおおむねであり、市外から の転入需要は僅少である。地域は平坦な地勢に恵まれるが、高齢化、人口減を主因とする宅地需要の低迷により、やや 遠地に属する地域の需給はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で３００～３５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は主に戸建向けに整備された戸建住宅地域であり、やや遠地に属する地域の賃貸需要等の観点に照らした結果、収 益価格を試算することは出来なかった。比準価格は代替性に優る正常取引を重視し、査定されており、地域の地価動向 を反映した実証的な価格が得られたものと考える。本件では、価格形成要因の変動状況、市場動向に係る検討を踏まえ 、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 留萌－沼田間の廃線決定。人口減、建築費高 騰による新築着工減あるが、低金利維持され 、中古住宅に需要流れ、平坦部の需給はおお むね堅調。 潮静１丁目の国道沿いにサツドラ留萌潮静店 新築（大和リース）、２月末オープン予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％