別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 網走 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   網走 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 網走市駒場北１丁目１番７ ｢駒場北１－７－２｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南西10.9m市道 水道、下水 網走 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南部高台地区の中で比較的早 く開発された住宅地域 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 網走駅南東方 3.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も戸建住宅地域として推移すると見込まれるが、比較的古くに開発された地域で、環境面で他の新興開発区 域に劣ることから、地価は弱含みが継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駒場・潮見・つくしヶ丘の高台地区住宅地域の一円であるが、「駒場北」は丘陵部の縁辺にあって傾斜部 もあり、「駒場南」に比してやや品等が劣る傾向がある。近隣地域周辺は昭和５０年代開発で、需要者は市内の年齢層 が高い世代が多い。傾斜地勢で街路条件もやや劣るため、需要はやや弱い。取引の中心は、土地は４００万円前半～半 ば、新築建売で２，０００万円程度で、中古物件付取引も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、南部高台地区の事例から求めており、信頼性が高い。収益価格は、郊外地域で自用の戸建住宅が多くを占 めるため、試算を断念した。よって、比準価格を中心に、一般的要因の動向を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮し て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による家計引締めから、土地取引数は 減少している。が、原油・資材価格、国際経 済など、不安定な要素に注視していく必要が ある。 南部高台地区縁辺の傾斜部の下に位置し、地 勢・街路条件がやや劣るため、新興地域との 競合もあって、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％