鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩見沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２４１２１０ -115005	岩見沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西14.5m市道、南西4.5m、角地		（都）近商 (90,300)
b	１２３１２４１２１０ -595001	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西18m道道、中間画地		（都）近商 (80,300)
c	１２３１３１１２１０ -595004	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２３１３１１２１０ -595006	岩見沢市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m道道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e	１２３１３１１２１０ -595012	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	北東18m道道、中間画地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	21,786	100 [ 104.0]	20,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,900
b	(　 ) 24,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,232	100 [ 116.2]	20,854		20,900
c	(　 ) 22,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,855	100 [ 105.1]	21,746		21,700
d	(　 ) 27,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,227	100 [ 100.0]	27,227		27,200
e	(　 ) 19,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,018	100 [ 104.0]	18,287		18,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,500 円／㎡]

岩見沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,004,817	1,749,196	6,255,621	5,996,590	259,031	（　0.9481） 245,587	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,911,740 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	194.40	Ｓ3	583.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	373 ㎡	14.0 m x 27.0 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は共同住宅（１ＬＤＫタイプ８戸、平均専用面積約４２㎡）

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

階段・廊下等の共用部を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	194.40	93.8	182.25	1,720	313,470	3.0	940,410
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	194.40	86.1	167.40	1,180	197,532	1.0	197,532
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	194.40	86.1	167.40	1,180	197,532	1.0	197,532
							0.0	0
～

～

計		583.20	88.7	517.05		708,534		1,335,474
								0

⑨年額支払賃料	708,534 円　×　12ヶ月　＝　 8,502,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 517.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,502,408 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 510,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,992,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,335,474 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,004,817 円　　　　（　 21,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３１５２１０　　　　-591011	1,216 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,181 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１３１５２１０　　　　-591012	1,122 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,200 円	85,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	340,096 円	8,502,408　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 870,000 円	85,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,300 円	85,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,300 円	85,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,749,196 円　（　　　　　　 4,690 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 583.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,996,590 円（　　　　　 16,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,004,817 円
②総費用	1,749,196 円
③純収益　①－②	6,255,621 円
④建物等に帰属する純収益	5,996,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	245,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,911,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岩見沢 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩見沢 5-3

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

7,940,000 円

１㎡当たりの価格

21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	17,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩見沢市７条西１丁目６番３				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、病院等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域	北東18m道道	水道、ガス、下水	岩見沢 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地の外縁部にある近
隣商業地域

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

岩見沢駅東方

1.1km

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大型量販店に購買力が流出し、店舗用地としての敷地面積が狭く、土地需要は弱いが、駅前通りの拡幅など中心
部周辺が再評価される流れにあり、不動産需要は概ね安定している。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岩見沢市内全域の商業地域の圏域。中心的需要者は市内の個人経営者、法人事業者が考えられる。岩見
沢市の中心商業地に関しては、岩見沢市策定の「中心市街地活性化基本計画」が存在する。状況としては①駅周辺地区
整備②駅前通整備事業③４・３地区再開発事業④ラルズ跡地活用事業などが設けられている。基本計画の中の「まちな
か居住の促進」により、中心部の人口減少が一昨年より減少し、今後商業地の活性化に繋がる期待が見込まれている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗の賃貸用不動産も見られるものの、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であり土地価格に見合った
収益性が見込めない。岩見沢市も人口の減少から、現状では売り物件が需要を上回り売れ残りが見受けられる。実勢価
値を適切に反映している比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に周辺
の標準地価格の検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利や景況感の改善を背景として土地価格
が上昇しているエリアがある一方、需給関係
の悪い地域では下落傾向が続いている。

市内中心商業地とは距離があり、一般住宅も
見受けられることから、住宅地としての性格
もあり、需給動向はほぼ横ばいと判断した。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩見沢 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１２４１２１０ -115005	岩見沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西14.5m市道、南西4.5m、角地		（都）近商 (90,300)
b	１２３１３１１２１０ -595001	岩見沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	１２３１３１１２１０ -595004	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	１２３１３１１２１０ -595012	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	北東18m道道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	21,786	100 [ 104.0]	20,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,900
b	(　 ) 23,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,294	100 [ 104.0]	22,398		22,400
c	(　 ) 22,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,855	100 [ 104.0]	21,976		22,000
d	(　 ) 19,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,018	100 [ 105.0]	18,112		18,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,300 円／㎡]

岩見沢 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,057,734	1,756,845	6,300,889	6,038,770	262,119	（　0.9481） 248,515	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,970,300 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	194.40	Ｓ3	583.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	373 ㎡	14.0 m x 27.0 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は共同住宅（１ＬＤＫタイプ８戸、平均約４２㎡）

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

屋内階段、廊下等の共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	194.40	93.8	182.25	1,731	315,475	3.0	946,425
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	194.40	86.1	167.40	1,182	197,867	1.0	197,867
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	194.40	86.1	167.40	1,194	199,876	1.0	199,876
							0.0	0
～

～

計		583.20	88.7	517.05		713,218		1,344,168
								0

⑨年額支払賃料	713,218 円　×　12ヶ月　＝　 8,558,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 517.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,558,616 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 513,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,045,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,344,168 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,057,734 円　　　　（　 21,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１３１５２１０　　　　-591011	1,216 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,183 円/㎡　月額支払賃料（　 1,182 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１３１５２１０　　　　-591005	1,129 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,176
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,600 円	85,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	342,345 円	8,558,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 876,100 円	85,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,900 円	85,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,756,845 円　（　　　　　　 4,710 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,900,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 583.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,038,770 円（　　　　　 16,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,057,734 円
②総費用	1,756,845 円
③純収益　①－②	6,300,889 円
④建物等に帰属する純収益	6,038,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,119 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	248,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,970,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）