別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 夕張 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   夕張 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 635,000 円  １㎡当たりの価格 3,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夕張市本町２丁目２１７番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が見られ る市中心部の商業地 域 西14m市道 水道、下水 新夕張 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新夕張駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 夕張市役所に近い本町地区の商業地域であるが、将来的に市の中心が清水沢地区に移る計画もあって、需要は弱 い状態が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該標準地の同一需給圏は夕張市内の商住混在地域及びその背後住宅地域である。需要者は市内における法人・個人が 中心となる。市内には大型商業施設がないことから、都市圏への顧客の流出がみられ、市内の新規商業需要は弱い。人 口減少等を起因とする商業需要の減少で背後住宅地域との価格差は縮小し、商業地と背後住宅地に代替性が認められる 状態にある。当該地区では、新型コロナウイルスの影響はみられず、需要減により地価は下落傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の周辺及び夕張市内においては、近時の商業地の取引は少ないものの、地域の実情を反映した事例の収集・採用 ができ、規範性の高い比準価格となった。市内の商業地域においては、自用の建物が多く、賃貸需要が弱いことから収 益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒア リング結果等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスにより観光需要が減少し 、大規模ホテルの稼働も未定で、地価下落が 進んでいる。人口減・高齢化が顕著な地域。 人口減や他市町村への購買力の流出等により 、市内の商業地においては、需要は減退傾向 。特に本町地区においては、新規の商業需要 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.6 ％  ％