鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北見 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６８１２０８ -504	北見市		建付地	（　）	不整形	南18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２３１６８１２０８ -505	北見市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、南11m、角地		近商 (90,300)
c	１２３１６８１２０８ -50023	北見市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、南東8m、角地		２住居 (70,200)
d	１２３１７５１２０８ -503	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (80,600)
e	１２３１７５１２０８ -50502	北見市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	35,950	100 [ 109.8]	32,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,700
b	(　 ) 26,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	31,079	100 [ 98.0]	31,713		31,700
c	(　 ) 24,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.2]	23,276	100 [ 72.2]	32,238		32,200
d	(　 ) 20,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 80.0]	42,023	100 [ 131.3]	32,005		32,000
e	(　 ) 27,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	30,793	100 [ 95.0]	32,414		32,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

北見 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,234,263	1,382,520	4,851,743	4,509,240	342,503	（　0.9467） 324,248	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,484,960 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	286 ㎡	10.9 m x 26.3 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗－区分貸し、２～３階：住宅－家族向け２ＤＫ、６３㎡／戸程度

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	1,800	214,200	3.0	642,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	140.00	89.0	124.60	1,355	168,833	1.0	168,833
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	87.7	368.20		551,866		980,266
								0

⑨年額支払賃料	551,866 円　×　12ヶ月　＝　 6,622,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,622,392 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 397,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,225,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	980,266 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,234,263 円　　　　（　 21,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６８５２０８　　　　-51	1,347 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６８５２０８　　　　-50025	1,236 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,239
c	１２３１６８５２０８　　　　-50043	1,386 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,459

北見 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	254,400 円	63,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	331,120 円	6,622,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,700 円	63,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,382,520 円　（　　　　　　 4,834 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,509,240 円（　　　　　 15,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,234,263 円
②総費用	1,382,520 円
③純収益　①－②	4,851,743 円
④建物等に帰属する純収益	4,509,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	342,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,134 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,484,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
北見 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-3

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

9,070,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市幸町２丁目１番３｢幸町２－１－３５｣				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	事務所兼住宅Ｗ2	事務所、小売店舗等が見られる近隣商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	北見 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの業務系の地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

北見駅北西方

850m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地域であり、他の商業地との競合により新規投資の動きは鈍く需要を喚起する要因は認められな
い。当面は下落傾向を踏襲するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧来からの商業地域の圏域である。主な需要者は地元企業のほか大手資本も含む。商業繁華性は郊外大型
ＳＣに集中しており、他の商業地との競合により相対的な位置づけは低下している。市役所庁舎の新設等ＪＲ駅前付近
で一部投資の動きがあるが、事務所ビル等が立地する業務地区に与える影響は限定的である。当面は弱含みの動向を踏
襲する。取引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。今後の情勢を注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗等の立地は少なく事務所用途が主であるため商業繁華性は乏しい。収益物件の取引は低迷しており、空室
の増加等昨今の商業地を取り巻く一般的要因も相俟って、新規投資に不透明感がある。よって比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、広域的見地からの市場性の検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の状況は一段落し
、不動産市況に与える影響は限定的である。

不動産取引は低調であり、地価は弱含みであ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６８１２０８ -50503	北見市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２３１６８１２０８ -505	北見市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、南11m、角地		近商 (100,300)
c	１２３１７５１２０８ -43	北見市		建付地	（　）	台形	西18m市道、北東18m、角地		１住居 (70,200)
d	１２３１７５１２０８ -503	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	１２３１７５１２０８ -50502	北見市		建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 80.0]	34,908	100 [ 107.8]	32,382	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 26,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	31,079	100 [ 99.0]	31,393		31,400
c	(　 ) 16,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 106.1]	22,420	100 [ 77.6]	28,892		28,900
d	(　 ) 20,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 80.0]	42,023	100 [ 127.4]	32,985		33,000
e	(　 ) 27,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	30,793	100 [ 97.0]	31,745		31,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

北見 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,262,676	1,345,412	4,917,264	4,569,500	347,764	（　0.9481） 329,715	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,594,300 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所兼共同住宅	145.00	Ｓ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	286 ㎡	10.9 m x 26.3 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し、２階以上は家族向けの住宅を想定した。市場吸収力に乏しく容積充足率は乏しい。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	145.00	85.0	123.25	1,797	221,480	2.0	442,960
							0.0	0
2～ 3	住宅	145.00	90.0	130.50	1,299	169,520	1.0	169,520
							0.0	0
～

～

～

計		435.00	88.3	384.25		560,520		782,000
								0

⑨年額支払賃料	560,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,726,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 384.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,726,240 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,837 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,255,403 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	782,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,262,676 円　　　　（　 21,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６５５２０６　　　　-50003	1,289 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６５５２０８　　　　-50004	1,236 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,301
c	１２３１６５５２０８　　　　-50043	1,386 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,459

北見 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	65,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	336,312 円	6,726,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	65,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,000 円	65,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,000 円	65,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,345,412 円　（　　　　　　 4,704 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,569,500 円（　　　　　 15,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,262,676 円
②総費用	1,345,412 円
③純収益　①－②	4,917,264 円
④建物等に帰属する純収益	4,569,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	347,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,594,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）