鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６８１２０８ -501	北見市		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２３１６８１２０８ -50510	北見市		更地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２３１６８１２０８ -50512	北見市		更地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１６８１２０８ -50513	北見市		更地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	１２３１７５１２０８ -503	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (80,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,955	100 [ 60.3]	56,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 39,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,367	100 [ 68.4]	57,554		57,600
c	(　 ) 35,422	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,422	100 [ 57.0]	62,144		62,100
d	(　 ) 30,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	43,176	100 [ 76.0]	56,811		56,800
e	(　 ) 20,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 80.0]	42,023	100 [ 72.8]	57,724		57,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

北見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,459,447	3,566,380	11,893,067	11,177,700	715,367	（　0.9481） 678,239	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,564,780 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	215.00	ＲＣ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	323 ㎡	13.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗－フロア貸し、２～４階：事務所－区画貸し

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	81.0	174.15	2,404	418,657	3.0	1,255,971
							0.0	0
2～ 2	事務所	215.00	83.0	178.45	1,900	339,055	2.0	678,110
							0.0	0
3～ 4	事務所	215.00	83.0	178.45	1,793	319,961	2.0	639,922
							0.0	0
～

～

計		860.00	82.5	709.50		1,397,634		3,213,925
								0

⑨年額支払賃料	1,397,634 円　×　12ヶ月　＝　 16,771,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 709.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,771,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,341,729 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,429,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,213,925 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,459,447 円　　　　（　 47,862 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６８５２０８　　　　-501	1,779 ( 1,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２３１６８５２０８　　　　-50552	1,836 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,400
c	１２３１６８５２０８　　　　-50555	2,088 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,442

北見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	159,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	838,580 円	16,771,608　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,621,800 円	159,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,566,380 円　（　　　　　　 11,041 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,177,700 円（　　　　　 34,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,459,447 円
②総費用	3,566,380 円
③純収益　①－②	11,893,067 円
④建物等に帰属する純収益	11,177,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	715,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	678,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,564,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
北見 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北見 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　村田　望

TEL.

鑑定評価額

18,200,000 円

１㎡当たりの価格

56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北見市大通西２丁目１２番				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3F1B	店舗ビル、ホテル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東27m国道	水道、ガス、下水	北見 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北見駅至近の国道沿いに位置
する中心商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

北見駅南西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

令和３年１月より新市役所が業務を開始したが、衰退傾向は継続すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部に近い交通量の多い幹線沿いで店舗等が密集する商業地域となる。主たる需要者は事業を行う
市内外の法人、個人と考えられる。令和３年１月から新しくできた北見市役所が業務を開始し約２年が経過した。ただ
し、新規の店舗等の出店はあまり見込まれないため、需要はやや弱含みと思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏に存する類似性の高い事例から比準しており、幹線通り沿いに店舗・事務所等の事業を行う需要
者を反映させた価格が求められた。収益価格は最有効とみられる建物が生み出すであろう期待される純収益の内、土地
に帰属する部分を還元して求めたものである。本件においては市場性を反映させた比準価格を重視し、収益価格は参考
に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コ
ロナウイルスの影響、エネルギー価格の上昇
、円安傾向等が懸念される。

北見駅前において令和３年１月より新築され
た北見市役所が業務を開始した。

変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北見 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６８１２０８ -50510	北見市		更地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２３１６８１２０８ -50511	北見市		建付地	（　）	長方形	北西27m国道、南西11m、角地		近商 (100,300)
c	１２３１６８１２０８ -50512	北見市		更地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１６８１２０８ -50508	北見市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,367	100 [ 71.3]	55,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,200
b	(　 ) 21,607	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 94.5]	32,664	100 [ 52.3]	62,455		62,500
c	(　 ) 35,422	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,422	100 [ 57.0]	62,144		62,100
d	(　 ) 25,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	41,898	100 [ 95.0]	44,103		44,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

北見 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,544,254	3,749,733	11,794,521	11,050,500	744,021	（　0.9498） 706,671	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,133,420 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北見 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	ＲＣ4	880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	323 ㎡	13.0 m x 24.9 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を事務所として利用することを想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種建物としては標準的と思われる

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	81.0	178.20	2,191	390,436	2.0	780,872
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	85.0	187.00	1,930	360,910	2.0	721,820
							0.0	0
3～ 4	事務所	220.00	85.0	187.00	1,833	342,771	2.0	685,542
							0.0	0
～

～

計		880.00	84.0	739.20		1,436,888		2,873,776
								0

⑨年額支払賃料	1,436,888 円　×　12ヶ月　＝　 17,242,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 739.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,242,656 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,724,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,518,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,873,776 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,544,254 円　　　　（　 48,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０９０１２０８　　　　-20105	1,650 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,195 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１０９０１２０８　　　　-20101	2,430 ( 2,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,842
c	１２１０９０１２０８　　　　-20108	1,815 ( 1,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,911

北見 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	862,133 円	17,242,656　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,621,800 円	159,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,749,733 円　（　　　　　　 11,609 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,050,500 円（　　　　　 34,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,544,254 円
②総費用	3,749,733 円
③純収益　①－②	11,794,521 円
④建物等に帰属する純収益	11,050,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	744,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	706,671 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,133,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）