別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -12 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市美山町西３丁目１０５番３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西10m市道 水道、下水 北見 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 美山地区でも最北部付近に位 置し、各条件がやや劣る住宅 地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 北見駅北西方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設や学校等の接近利便性、環境条件ともやや劣るため、需要は弱めであるが、低価格のため一定の取引が 見られる。今後は、経済環境等の一般的要因による住宅需要の変化に注意すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美山、緑ヶ丘等の市街地北部の郊外住宅地域全域と判定する。需要者の中心は市内居住の比較的若い世 代で、一定の新築需要もあるが、利便性がやや劣り、高台の傾斜地勢で傾斜方向から積雪が多いこともあって、需要は やや弱含みである。取引の中心は、土地は４００万円前半程度、新築建売で２，２００万円程度で、中古物件付取引も 多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、北部高台の美山町を中心とした事例から求めており、信頼性が高い。収益価格は、郊外地域で自用の戸建 住宅が多くを占めるため、試算を断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額 との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による家計引締めから、土地取引数は 減少している。が、原油・資材価格、国際経 済など、不安定な要素に注視していく必要が ある。 北見市街地は全体的に大きく南傾斜となって いるが、近隣地域は尾根を越えた北東傾斜で 、積雪等の環境条件でやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％