別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北見 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　村田　望   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市末広町３６６番５５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 北見 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内南方面の住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ　 市道 交通 施設 北見駅 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の南部方面においては利便性が普通であり需要者の選好性も一般的な住宅地域である。それに伴い、地価も 横ばい傾向で大きな変化は見られない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の住宅地域等と考えられる。主たる需要者は個人エンドユーザー等の一次取得者や土地を購入して 販売又は戸建住宅等を建築して販売することを目的とする法人等と考えられる。需要は横ばい傾向で価格もそれにより 横ばい傾向となっている。市場価格としては土地及び建物の複合不動産の新築で２，５００万円から３，５００万円程 度で、中古物件は１，０００万円から１，８００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法において信頼性の高い取引事例が得られ、比較可能な事例から比準することができたため、比準価格は 市場を反映した価格となった。同一需給圏における賃貸市場は成熟しておらず戸建住宅地であるため、収益価格を試算 することができなかった。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、居住の利便性及び快適性等を重視した価格が反映 される比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡を踏まえ上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気低迷、エネルギー価格の上昇、人口減少 等により市内の経済は停滞している。今後も 厳しい情勢が続くものと予想される。 特段の変動はない。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％