別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北見 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市川東５６番５４外 ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整備された郊外 住宅地域 北西8m市道 水道、下水 北見 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南東部の低価格帯住宅 地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北見駅東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部へは比較的近いものの、河川により市街地との一体性が分断され、地価水準は低い。が、Ｒ３年、至近に 新規橋梁が開通、大型ＳＣ等への接近利便性が向上し、地価は横ばい傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川東地区のほか、無加川南側の一部を含む住宅地の範囲。市街地中心から広幅員の河川を隔てた位置にあ って価格水準が低いため、需要者は比較的若い世代が対象である。桜町ＳＣ横に接続する橋が完成し、小規模の新興分 譲地の売出しも見られ、地価は横ばい傾向である。土地は３００万円程度、新築建売で１，９００万円程度が取引の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、川東地区を中心とした類似の事例から比準を行っており、実証性がある。収益価格は、中心部から河川を 隔てた位置にあって住宅地としての品等はやや劣る地域のため、賃貸市場の熟成度は低く、その試算を断念した。よっ て、比準価格を標準に、代表標準地からの検討結果を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [101.5] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による家計引締めから、土地取引数は 減少している。が、原油・資材価格、国際経 済など、不安定な要素に注視していく必要が ある。 近隣地域北西側において、桜町ＳＣ横へ接続 する橋がＲ３年完成、近隣で新興分譲地も見 られるが、地価上昇要因にはなっていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％