別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 北見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -6 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市留辺蘂町栄町１６番２８ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東7m市道 水道、下水 留辺蘂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区内では品等の高い住宅地 域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 留辺蘂西方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 林業中心の旧留辺蘂町の中心市街地で、特に高齢化が顕著で、空家も目につく状況。土地需要は弱いが、住宅地 価は極めて低廉となっており、地価下落率は縮小傾向と考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、留辺蘂自治区の中心市街地全域。需要者は地縁的関係を持つ者が多く、転入者は少ない。合併３町の中 で最も人口減少・高齢化率が高く、取引は少ないが、近隣地域は小中学校に近く、住宅環境は自治区内で最も良い。地 価水準は極めて低く、ほぼ需要に見合う水準に近いと考える。取引の中心は、土地は２００万円台、新築建売は見られ ず、中古物件付取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引が少ない中、留辺蘂中心市街地内の比較的新しい事例を採用でき、信頼性がある。収益価格については 、留辺蘂地区全般に賃貸住宅市場の成熟度は極めて低いため、試算を断念した。したがって、比準価格を中心に、人口 減少・高齢化等の一般的要因をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 合併３町の中でも人口減、高齢化率が高く、 中心部は、特に観光資源もなく、国道がバイ パス化していることもあって衰退傾向にある 。 中心市街地の住宅地の中では最も品等が高く 、隣接の小学校建替もＨ３０完成したが、地 価への影響は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％