別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 北見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 2,260,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市上ところ１３７番１ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の既成住宅地 域 南西10.2m市道 水道、下水 北見 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 かつての上常呂駅を中心に広 がる郊外集落地域 街 路 基準方位　北、１０ ．２ｍ市道 交通 施設 北見駅南西方 8.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 第三セクターによる鉄道ふるさと銀河線は平成１８年４月に廃止され上常呂駅は無くなった。利用状況に大きな 変動は無いが、地区人口の減少や高齢化により需要は引き続き弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区の郊外に位置する住宅地域一帯の圏域（但し市街化区域のみ）である。需要者の中心は当市居 住者であるが同地域に在住又は地縁性のある層に限定されると見込まれる。郊外の集落地域であり中心部のほか各種の 商業施設からも離れて位置し、住宅地域として人気があるとはいえず需要は長く弱含みで推移している。土地は３３０ ㎡程度で２００～２５０万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度が中心と見込まれるがその数は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件はほとんど無いうえ戸建住宅も自己使用が支配的で賃貸市場は未成熟のため収益価格は試算でき ない。取引事例比較法の適用では、上ところ地区のほか北光地区など類似地域において取引事情の無い事例を採用し規 範性の高い事例を中心に判定したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから、下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で年間平均１，０００人超の人口減少 が続いているが、世帯数は微増傾向で推移し ている。今後、物価及び金利の動向による影 響が懸念される。 地域人口及び世帯数が減少傾向で推移するな か土地需要は減退しており、地価は弱含みが 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％