別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 北見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　河合　貢   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市緑ヶ丘６丁目２４番４５ ｢緑ヶ丘６－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 北見 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北西部郊外のやや高台に位置 する住宅地域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 北見駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、古い住宅も見られ漸次建て替えが進むと見込まれるが、利用状況は概 ね同様の状況で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北見自治区北西郊外の戸建住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心は当市居住者であり、価格帯は低位 水準であるため一次取得者が中心と見込まれる。中心部のほか商業施設からもやや離れており住宅地域として特段人気 があるとはいえず、低価格帯であること以外の要因で若いファミリー層が好む特段の要因は見当たらない。土地は２５ ０㎡程度で３５０～４００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円程度の水準が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件は皆無であり戸建住宅も自己使用が支配的であることから収益価格は試算できない。一方、取引 事例比較法の適用にあたっては取引事情が無い事例を採用し、査定価格が接近した価格水準の事例を中心に検討のうえ 比準価格を判定したものであり、比準価格の信頼性は高いと判断する。下記代表標準地からの検討結果を踏まえ、比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。単価と総額の観点からも妥当と思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [106.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体で年間平均１，０００人超の人口減少 が続いているが、世帯数は微増傾向で推移し ている。今後、物価及び金利の動向による影 響が懸念される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％