別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 帯広 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 9-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２０条北１丁目１６番３ ｢西２０条北１－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 8,896   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1.5 工場 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 地域 北48m市道、西側道 水道、下水 帯広 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  77.5 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     8,896 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４８ｍ市道 交通 施設 帯広駅北西方 6.4km 法令 規制 工専 (50,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。供給不足から需給関係が逼迫しており、特に道東 自動車道、帯広・広尾自動車道の整備によりＩＣとの接近性に優れる工業地域の競争力は今後も強含みと思料。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、帯広市及び隣接町を含む帯広圏域内の工業地域一円。需要者の中心は地元企業及び道内外の企業と思料 。食料品製造業や物流業を中心とした企業が立地しており、雇用確保の容易な帯広都市圏の工業地の需要は高まりを見 せている。尚、業種により事業規模が異なる為、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格の試算については、自用の工場・倉庫目的の取引が主で適正な賃料水準の把握が困難な為、これを断念した。 従って、比準価格を総合的に再検討し、国道３８号線、道東自動車道、帯広・広尾自動車道ＩＣ、住宅地域への接近性 に優位性が見られる当該地域の市場の動向等を考慮、単価と総額との関連性を検討、上記鑑定評価額の通り決定した。 尚、標準地価格間の検討については規準すべき標準地の設定がない為、これを断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩 やかに持ち直している。また、帯広市の人口 は減少傾向及び高齢化が進んでいる。 国道３８号線及び芽室帯広ＩＣとの接近性に 優れる工業地域であり、特段の変動要因はな いが、工業系用地の不足から需要は増加傾向 にある。 標準的な競争力を維持しており、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.9 ％  ％