鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６９１２０７ -319505	帯広市		建付地	（　）	不整形	北東27m国道、南東4m、角地		近商 (75,279)
b	１２３１７２１２０７ -310505	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	１２３１７１１２０７ -319507	帯広市		更地	（　）	正方形	南20m市道、西10.9m、角地		２住居 (80,200)
d	１２３１７２１２０７ -319501	帯広市		更地	（　）	長方形	西20m市道、東10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (90,300)
e	１２３１７０１２０７ -310501	帯広市		更地	（　）	長方形	東48m市道、北20m、角地		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,659	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	34,861	100 [ 112.2]	31,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,000
b	(　 ) 33,612	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,780	100 [ 96.9]	34,861		35,900
c	(　 ) 45,377	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,778	100 [ 116.2]	37,675		38,800
d	(　 ) 34,733	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,597	100 [ 118.6]	29,171		30,000
e	(　 ) 46,684	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,950	100 [ 124.2]	36,192		37,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

帯広 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,324,343	734,417	2,589,926	2,308,620	281,306	（　0.9496） 267,128	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,565,167 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	114.14	Ｓ2	218.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	12.2 m x 21.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗はフロア貸し、２Ｆ居宅は２ＬＤＫ（約５２㎡）の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

共用の内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.50	100.0	104.50	1,484	155,078	2.0	310,156
							0.0	0
2～ 2	住宅	114.14	91.6	104.50	1,237	129,267	1.0	129,267
							0.0	0
～

～

～

計		218.64	95.6	209.00		284,345		439,423
								0

⑨年額支払賃料	284,345 円　×　12ヶ月　＝　 3,412,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 209.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,412,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 211,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,320,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	439,423 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,324,343 円　　　　（　 13,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７１５２０７　　　　-319011	1,189 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,238 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７１５２０７　　　　-319012	1,159 ( 1,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,231
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,100 円	32,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	176,607 円	3,532,140　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,500 円	32,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,210 円	32,700,000　×　　　　 0.23 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 734,417 円　（　　　　　　 3,022 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 218.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,308,620 円（　　　　　 9,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,324,343 円
②総費用	734,417 円
③純収益　①－②	2,589,926 円
④建物等に帰属する純収益	2,308,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	281,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	267,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,565,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
帯広 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-10

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

TEL.

鑑定評価額

7,800,000 円

１㎡当たりの価格

32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市東５条南３丁目５番８外				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	店舗兼住宅ＬＳ2F1B	店舗、一般住宅等が混在する国道沿いの商業地域	南27m国道、東側道	水道、下水	帯広 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.2 ｍ、奥行　約　　 21.8 ｍ、規模　　 243 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

帯広駅北東方

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

車輌交通量が多い国道３８号であるが、顧客を誘引する店舗が少なく、住居系建物の混在度合が高い。商業環境
の改善は見られないが、背後住宅地との価格牽連性・競合により堅調に推移している。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの近隣型及び沿道サービス型の商業地域と把握した。需要者の中心は地元商業事
業者及び地縁性を有する個人等である。市街地拡大に伴う商業地の分散化、収益性の低下により、事業用地の需要は弱
含みで推移してきたが、背後住宅地の価格高騰の影響もあり、取引水準に上昇傾向が認められる。尚、取引される価格
帯は多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の事業用施設と住居系建物が混在する状況にあり、アパート等の収益物件は見られるが、商業事業者向けの賃貸市
場の成熟度が低い為、テナント需要の存在が不透明であり、収益価格は精度が劣る結果となった。従って、当地域の実
情を考慮し、自用目的の取引が主で信頼性の有る取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,800 円／㎡

[108.6]
100

100
[103.0]

100
[141.8]

[103.0]
100

32,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口は微減、老齢人口は微増で推移。管内
経済は持ち直しつつある。但し、物価上昇、
供給面での制約、金融資本市場の変動等の影
響に十分注意。

店舗の連担度・集積度が低く繁華性が劣り、
顧客誘引力は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１６９１２０７ -319505	帯広市		建付地	（　）	不整形	北東27m国道、南東4m、角地		近商 (75,279)
b	１２３１７１１２０７ -310504	帯広市		建付地	（　）	正方形	東30m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	１２３１７２１２０７ -310504	帯広市		底地	（　）	長方形	西20m市道、南20m、西10.9m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
d	１２３１７０１２０７ -310502	帯広市		建付地	（　）	不整形	北30m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	１２３１７１１２０７ -310501	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、南4m、角地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,659	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	34,861	100 [ 116.2]	30,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 44,636	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,859	100 [ 136.6]	32,840		33,800
c	(　 46,498) 51,712	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	47,340	100 [ 137.9]	34,329		35,400
d	(　 ) 37,538	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	44,383	100 [ 140.4]	31,612		32,600
e	(　 ) 38,408	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,849	100 [ 129.6]	29,204		30,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

帯広 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,174,817	731,480	2,443,337	2,164,480	278,857	（　0.9482） 264,412	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,508,583 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.50	ＬＳ2	218.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	12.2 m x 21.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し、２階：２ＬＤＫ×２戸、平均専有面積５２．２５㎡

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.50	100.0	104.50	1,340	140,000	3.0	420,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	114.14	91.6	104.50	1,263	132,000	2.0	264,000
							0.0	0
～

～

～

計		218.64	95.6	209.00		272,000		684,000
								0

⑨年額支払賃料	272,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,264,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 209.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,264,000 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 215,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,168,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	684,000 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,174,817 円　　　　（　 13,065 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７２５２０７　　　　-3	1,096 ( 1,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,265 円/㎡　月額支払賃料（　 1,263 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７２５２０７　　　　-8	1,302 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,305
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,000 円	30,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,200 円	3,384,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,000 円	30,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,680 円	30,400,000　×　　　　 0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 731,480 円　（　　　　　　 3,010 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 218.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,164,480 円（　　　　　 8,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,174,817 円
②総費用	731,480 円
③純収益　①－②	2,443,337 円
④建物等に帰属する純収益	2,164,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	278,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	264,412 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,508,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）