鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７１１２０７ -310502	帯広市		更地	（　）	長方形	西20m市道、東10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (90,200)
b	１２３１７１１２０７ -319502	帯広市		更地	（　）	不整形	東20m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	１２３１７１１２０７ -319508	帯広市		建付地	（　）	正方形	北20m市道、西8m、角地		２中専 (70,200)
d	１２３１７１１２０７ -319507	帯広市		更地	（　）	正方形	南20m市道、西10.9m、角地		２住居 (80,200)
e	１２３１７２１２０７ -319512	帯広市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,351	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,488	100 [ 85.0]	48,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 45,448	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	47,322	100 [ 94.1]	50,289		50,300
c	(　 ) 45,690	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,080	100 [ 80.0]	55,100		55,100
d	(　 ) 45,377	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,778	100 [ 90.0]	48,642		48,600
e	(　 ) 58,773	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	59,825	100 [ 103.0]	58,083		58,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,900 円／㎡]

帯広 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,257,551	2,985,141	9,272,410	8,364,000	908,410	（　0.9514） 864,261	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,005,438 円　　　　（　 33,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所兼住宅	149.00	ＲＣ4	704.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	535 ㎡	22.0 m x 24.3 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所、４階を２ＬＤＫタイプ２戸（約７０㎡）として利用することを想定した。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同種建物としては標準的と思われる

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.00	89.5	148.57	2,254	334,877	3.0	1,004,631
							0.0	0
2～ 3	事務所	166.00	89.5	148.57	1,851	275,003	2.0	550,006
							0.0	0
4～ 4	居宅	157.00	88.9	139.57	1,211	169,019	2.0	338,038
							0.0	0
塔屋～		49.00

～

計		704.00	83.1	585.28		1,053,902		2,442,681
								0

⑨年額支払賃料	1,053,902 円　×　12ヶ月　＝　 12,646,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 585.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,646,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 1,011,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,235,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,442,681 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,257,551 円　　　　（　 22,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０９０１２０８　　　　-20211	1,254 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,650	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,854 円/㎡　月額支払賃料（　 1,851 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１０９０１２０８　　　　-20221	2,147 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,152
c	１２１０９０１２０８　　　　-30102	1,504 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,759

帯広 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	662,341 円	13,246,824　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,254,600 円	123,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,985,141 円　（　　　　　　 5,580 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,364,000 円（　　　　　 15,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,257,551 円
②総費用	2,985,141 円
③純収益　①－②	9,272,410 円
④建物等に帰属する純収益	8,364,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	908,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	864,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,615 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,005,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
帯広 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-6

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　合田　修

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西５条南１９丁目９番１外				②地積　(㎡)	535 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:1.2	空地	低層店舗、事務所等が多い駅裏の既成商業地域	東20m市道	水道、ガス、下水	帯広 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 24.6 ｍ、規模　　 535 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

帯広駅南方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

西５条通沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。過去の地価下落より需給の改
善が見られると共に背後住宅地の高騰の影響も受け、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は、帯広市内の幹線街路沿い商業地域の圏域。需要者は、帯広市内及び道内の法人事業者が中心であるが
全国展開の商業者も一部見られる。当市及び隣接町に立地する大規模郊外型店舗等商業施設の充実により商圏は拡散、
顧客の流出等が見られた一方、過去の地価下落による投資環境の改善も認められ、需給関係は概ね安定している。需要
の中心となる価格帯は取引の規模・業態等に応じて様々であり見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の店舗が中心であり、賃貸用不動産は殆ど見られず賃貸市場の成熟度は総じて低い事から、資料が豊
富で信頼性の高い比準価格を採用、収益価格を参考に留め、単価と総額との関連性及び当該地域の今後の推移、宅地需
給動向並びに代表標準地との均衡を踏まえ検討の結果、鑑定評価額を上記の通りとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,800 円／㎡

[108.6]
100

100
[103.0]

100
[ 84.9]

[100.0]
100

51,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩
やかに持ち直している。また、帯広市の人口
は減少傾向及び高齢化が進んでいる。

幹線街路沿いの商業地域であり、大きな地域
変容はないものの、新規出店も見られており
、比較的良好な繁華性から、需要も安定的に
推移している。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７１１２０７ -310502	帯広市		更地	（　）	長方形	西20m市道、東10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (90,200)
b	１２３１７１１２０７ -310501	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、南4m、角地		２住居 (60,200)
c	１２３１７２１２０７ -319506	帯広市		更地	（　）	長方形	東27.2m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２３１６９１２０７ -319502	帯広市		更地	（　）	台形	南東27m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,351	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,488	100 [ 83.7]	49,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 38,408	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,849	100 [ 71.4]	53,010		53,000
c	(　 ) 38,749	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	49,017	100 [ 95.5]	51,327		51,300
d	(　 ) 39,018	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,486	100 [ 72.9]	54,165		54,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -22.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

帯広 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,937,408	2,750,523	9,186,885	8,196,000	990,885	（　0.9506） 941,935	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,623,646 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	167.00	Ｓ4	707.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	535 ㎡	21.8 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３Ｆ店舗・事務所は部分貸し（約７５㎡）、４Ｆ居宅は３ＬＤＫ（約７０㎡）の店舗・事務所兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

共用の風除室、階段室等の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.00	89.5	149.50	2,106	314,847	3.0	944,541
							0.0	0
2～ 3	事務所	167.00	89.5	149.50	1,755	262,373	3.0	787,119
							0.0	0
4～ 4	居宅	157.00	88.9	139.50	1,229	171,446	1.0	171,446
							0.0	0
塔屋～		49.00

～

計		707.00	83.2	588.00		1,011,039		2,690,225
								0

⑨年額支払賃料	1,011,039 円　×　12ヶ月　＝　 12,132,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 588.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,132,468 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 760,348 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,912,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,690,225 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,937,408 円　　　　（　 22,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７１５２０７　　　　-319503	714 ( 713)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７１５２０７　　　　-319501	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,000 円	120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	633,623 円	12,672,468　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	120,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	120,000,000　×　　　　 0.23 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,750,523 円　（　　　　　　 5,141 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 707.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,196,000 円（　　　　　 15,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,937,408 円
②総費用	2,750,523 円
③純収益　①－②	9,186,885 円
④建物等に帰属する純収益	8,196,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	990,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	941,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,623,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）