鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７１１２０７ -310501	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、南4m、角地		２住居 (60,200)
b	１２３１７１１２０７ -310502	帯広市		更地	（　）	長方形	西20m市道、東10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (90,200)
c	１２３１７２１２０７ -310505	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	１２３１７１１２０７ -319502	帯広市		更地	（　）	不整形	東20m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	１２３１７２１２０７ -319501	帯広市		更地	（　）	長方形	西20m市道、東10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,408	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,849	100 [ 90.3]	41,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	44,800
b	(　 ) 42,351	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,488	100 [ 95.0]	43,672		46,700
c	(　 ) 33,612	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,780	100 [ 80.8]	41,807		44,700
d	(　 ) 45,448	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	47,322	100 [ 112.0]	42,252		45,200
e	(　 ) 34,733	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,597	100 [ 82.5]	41,936		44,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,300 円／㎡]

帯広 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,686,288	6,692,506	20,993,782	19,516,000	1,477,782	（　0.9514） 1,405,962	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,290,875 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	398.00	ＲＣ4	1,550.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	905 ㎡	37.1 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階事務所でフロア貸し。４階は住居（２ＬＤＫ、計６戸、１戸当り約４９㎡）を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	398.00	81.8	325.50	2,300	748,650	3.0	2,245,950
							0.0	0
2～ 3	事務所	370.50	87.9	325.50	1,960	637,980	3.0	1,913,940
							0.0	0
4～ 4	居宅	361.50	81.3	294.00	1,100	323,400	1.0	323,400
							0.0	0
塔屋～		50.00

～

計		1,550.50	81.9	1,270.50		2,348,010		6,397,230
								0

⑨年額支払賃料	2,348,010 円　×　12ヶ月　＝　 28,176,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,176,120 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 1,211,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,625,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,397,230 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,686,288 円　　　　（　 30,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７０５２０７　　　　-319502	2,116 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	2,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,965 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７０５２０７　　　　-319503	1,787 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	1,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,435,000 円	287,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,441,806 円	28,836,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,927,400 円	287,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	287,000 円	287,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,692,506 円　（　　　　　　 7,395 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	287,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,516,000 円（　　　　　 21,565 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,686,288 円
②総費用	6,692,506 円
③純収益　①－②	20,993,782 円
④建物等に帰属する純収益	19,516,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,477,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,405,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,290,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
帯広 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-4

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

TEL.

鑑定評価額

40,700,000 円

１㎡当たりの価格

45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西５条南５丁目４番６				②地積　(㎡)	905 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1.5:1	事務所ＲＣ3	中層事務所のほか官公署の見られる既成商業地域	東20m市道、南側道	水道、ガス、下水	帯広 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.1 ｍ、奥行　約　　 24.6 ｍ、規模　　 905 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

帯広駅北西方

1.1km

法令

規制

近商
(100,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　中心商業地域への投資は弱いものの、周辺街路で需要の増加傾向にあり、その影響を受けて推移するとみられ
る。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市内中心商業地域に加え市内外の幹線沿いの地域等。需要者は、市内及び道内外の法人事業者等が主
とみられる。中心商業地域への需要は弱いものの、周辺幹線沿いでは店舗の進出が目覚ましく拡大傾向にあるところか
ら、その影響を受け需要が拡大傾向に推移しているとみられる。需要の中心は、用途、規模等が多様で特定し得ない状
況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、中心商業地及び幹線街路沿いの地域への投資等が拡大傾向を反映した価格が求められた。収益価格は、
最有効使用とみられる建物が生み出すであろう期待される純収益の内、土地に帰属する部分を還元して求めたものであ
る。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし、収益性を加味し、最近の経済状況、及び、
代表標準地との均衡等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,800 円／㎡

[108.6]
100

100
[103.0]

100
[105.0]

[107.0]
100

44,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人手不足、建築工事費の高騰のほか長期化す
る国際紛争、円安等の影響が懸念される。

中心商業地への投資の弱さが認められたが、
郊外型店舗の進出の影響を受け、需要の拡大
傾向がみられる。

変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７２１２０７ -319501	帯広市		更地	（　）	長方形	西20m市道、東10.9m、二方路		近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２３１７１１２０７ -319502	帯広市		更地	（　）	不整形	東20m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	１２３１７２１２０７ -310504	帯広市		底地	（　）	長方形	西20m市道、南20m、西10.9m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
d	１２３１７１１２０７ -310504	帯広市		建付地	（　）	正方形	東30m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,733	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,597	100 [ 85.5]	40,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 45,448	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	47,322	100 [ 107.1]	44,185		47,300
c	(　 46,498) 51,712	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	47,340	100 [ 100.0]	47,340		50,700
d	(　 ) 44,636	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,859	100 [ 102.0]	43,979		47,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

帯広 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,575,390	6,454,745	20,120,645	18,700,000	1,420,645	（　0.9514） 1,351,602	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	28,158,375 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼住宅	398.00	ＲＣ4	1,550.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	905 ㎡	37.1 m x 24.6 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階事務所、４階ファミリー向けタイプ各階６戸（戸あたり約４９㎡）を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

概ね標準的とみられる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	398.00	81.8	325.50	2,250	732,375	3.0	2,197,125
							0.0	0
2～ 3	事務所	370.50	87.9	325.50	1,900	618,450	2.0	1,236,900
							0.0	0
4～ 4	住宅	361.50	81.3	294.00	1,200	352,800	1.0	352,800
							0.0	0
塔屋～		50.00

～

計		1,550.50	81.9	1,270.50		2,322,075		5,023,725
								0

⑨年額支払賃料	2,322,075 円　×　12ヶ月　＝　 27,864,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,270.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,864,900 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,996,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,528,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,023,725 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 512 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,575,390 円　　　　（　 29,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１６９５２０７　　　　-319503	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１６９５２０７　　　　-319504	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,375,000 円	275,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,426,245 円	28,524,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 298,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	275,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,454,745 円　（　　　　　　 7,132 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	275,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,550.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,700,000 円（　　　　　 20,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,575,390 円
②総費用	6,454,745 円
③純収益　①－②	20,120,645 円
④建物等に帰属する純収益	18,700,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,420,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,351,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,158,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）