鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７２１２０７ -319511	帯広市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
b	１２３１７２１２０７ -319510	帯広市		底地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
c	１２３１７２１２０７ -319512	帯広市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
d	１２３１７２１２０７ -319503	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、西10.9m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
e	１２３１７１１２０７ -310503	帯広市		更地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,119	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,872	100 [ 90.0]	110,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 55,924) 79,891	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,012	100 [ 79.9]	98,889		102,000
c	(　 ) 58,773	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	60,134	100 [ 67.9]	88,563		91,200
d	(　 ) 84,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	80,648	100 [ 85.0]	94,880		97,700
e	(　 ) 106,914	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,914	100 [ 75.2]	142,173		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

帯広 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,810,487	12,468,125	39,342,362	35,857,500	3,484,862	（　0.9506） 3,312,710	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	69,014,792 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	500.00	ＲＣ5	2,550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,049 ㎡	21.8 m x 48.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し及び部分貸しの混合

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	75.0	375.00	3,025	1,134,375	3.0	3,403,125
							0.0	0
2～ 3	店舗	500.00	75.0	375.00	2,420	907,500	3.0	2,722,500
							0.0	0
4～ 5	店舗	500.00	75.0	375.00	2,178	816,750	3.0	2,450,250
							0.0	0
塔屋～	機械室	50.00

～

計		2,550.00	73.5	1,875.00		4,582,875		13,748,625
								0

⑨年額支払賃料	4,582,875 円　×　12ヶ月　＝　 54,994,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 19 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,368,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,994,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,368,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,678,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,684,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,748,625 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,810,487 円　　　　（　 49,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７２５２０７　　　　-506	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,426 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７２５２０７　　　　-519	1,558 ( 1,554)	100 [ 83.3]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,078
c	１２２１７２５２０７　　　　-514	2,429 ( 2,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [125.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,159

帯広 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,625,000 円	525,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,818,125 円	56,362,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 882,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,355,000 円	525,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	262,500 円	525,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	525,000 円	525,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,468,125 円　（　　　　　　 11,886 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	525,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,857,500 円（　　　　　 34,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,810,487 円
②総費用	12,468,125 円
③純収益　①－②	39,342,362 円
④建物等に帰属する純収益	35,857,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,484,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,312,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,014,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
帯広 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西２条南９丁目１６番１外				②地積　(㎡)	1,049 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ9F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	西22m道道、背面道	水道、ガス、下水	帯広 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心的商業地域

街

路

２２ｍ道道

交通

施設

帯広駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大型店閉店等による先行き不透明な側面が確認できるが、相応の繁華性を保持しているため安定した動向を示し
ている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧来からの中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のみならず大手資本も含む。帯広市の商
業繁華性は郊外大型ＳＣに流出しているものの、中心商業地域でも相応の繁華性を保持している。新型コロナウイルス
感染症、大型店閉店等の悪影響が懸念されたが、一部で再開発の動きなどがあり、繁華性が改善しつつある。取引の規
模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

空き店舗等の賃貸需要は厳しい状況にあり、地元資本による投資は少なく収益物件の取引は低迷している。比準価格は
広域的見地を踏まえた商業地に係る市場価値を反映している。よって比準価格を重視し、収益価格を参考とし、市場性
の再検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認め
られる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的に強含みの地区が多い中、安定した地
区も存在し、地価動向の格差が認められる。

大型店舗閉店による不透明感がある一方相応
の実需も認められる。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７２１２０７ -319510	帯広市		底地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
b	１２３１７２１２０７ -319513	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、南20m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
c	１２３１７２１２０７ -319503	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、西10.9m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
d	１２３１７１１２０７ -310503	帯広市		更地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 55,924) 79,891	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,012	100 [ 76.3]	103,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 67,763	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	62,744	100 [ 66.0]	95,067		97,900
c	(　 ) 84,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	80,648	100 [ 80.8]	99,812		103,000
d	(　 ) 106,914	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,914	100 [ 74.4]	143,702		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

帯広 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,983,059	11,636,300	39,346,759	35,857,500	3,489,259	（　0.9506） 3,316,890	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	69,101,875 円　　　　（　 65,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	500.00	ＲＣ5	2,550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,049 ㎡	21.8 m x 48.0 m	前面道路：道道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し及び部分貸しの混合。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	75.0	375.00	3,000	1,125,000	3.0	3,375,000
							0.0	0
2～ 3	店舗	500.00	75.0	375.00	2,394	897,750	3.0	2,693,250
							0.0	0
4～ 5	店舗	500.00	75.0	375.00	2,270	851,250	2.0	1,702,500
							0.0	0
塔屋～	機械室	50.00

～

計		2,550.00	73.5	1,875.00		4,623,000		12,166,500
								0

⑨年額支払賃料	4,623,000 円　×　12ヶ月　＝　 55,476,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,476,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,604,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,871,492 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,166,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,983,059 円　　　　（　 48,602 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６５５２０７　　　　-506	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,394 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６５５２０７　　　　-501	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,979
c	１２２１６５５２０７　　　　-515	2,219 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,595

帯広 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,575,000 円	525,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,773,800 円	55,476,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 882,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,355,000 円	525,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	525,000 円	525,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	525,000 円	525,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,636,300 円　（　　　　　　 11,093 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	525,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,857,500 円（　　　　　 34,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,983,059 円
②総費用	11,636,300 円
③純収益　①－②	39,346,759 円
④建物等に帰属する純収益	35,857,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,489,259 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,316,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,101,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,900 円／㎡）