別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 帯広 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　村田　望   TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市愛国町基線４１番１０７ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南東7m私道 水道、下水 帯広 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  35.3 ｍ、規模　　       385 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ　 市道 交通 施設 帯広駅南方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内で建築は可能であるが、利便性・快適性がやや劣る。今後も同様な価格推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化調整区域内の住宅地域等と考えられる。主たる需要者は個人エンドユーザー等の一次取得 者等と考えられる。生活利便性・快適性が低いため、需要が少なく土地及び建物とも取引が少ない地域である。市内に おいて宅地の供給不足で価格は上昇基調となっており、この地区もやや横ばい又は微増傾向と思われる。市場価格とし ては土地及び建物の複合不動産の新築で１，８００万円から２，５００万円程度が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内のため需要は横ばい傾向であるものの、安価な土地を求める一定の需要層が考えられるため、市場価 格を反映さた比準価格が求められた。交通利便性が劣る地域であり、戸建住宅の賃貸もほとんどないため、収益還元法 は適用しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、単価と総額との関連をも考察の上、上記の通 り決定した。なお規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コ ロナウイルスの影響、エネルギー価格の上昇 等がが懸念される。 特段の地域要因の変動は見られない。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％