別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 帯広 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -21 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 9,730,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西１８条南３丁目４７番１０ ｢西１８条南３－４５－１１｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 帯広 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.6 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ８ｍ市道 交通 施設 帯広駅西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性に優れる住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと推察されるが、建設資材高騰や金融 緩和策縮小が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市西部の住宅地域である。需要者の中心は帯広市内に居住又は勤務する一次取得者層が殆どである。 宅地供給が逼迫する状況の中、利便性の良さを背景に相応の水準による取引が顕在化しており、売り希望価格、成約価 格共に上昇傾向にある。土地は規模により異なるが８００万円～１０００万円程度、リフォーム後の中古戸建物件は２ ０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上の規制から戸建住宅が多い、自用目的の土地取引が中心の地域であり、アパート等の収益物件は少なく、収益性 からの価格検討に馴染まない地域である為、収益還元法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定においては戸建 住宅用地の取得を目的とした、信頼性のある地域的類似性の強い取引事例から試算した比準価格を重視し、単価と総額 との関連性及び代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [110.5] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [103.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設 資材高騰等の影響から新設住宅着工数は減少 傾向にある。 品等良好な住環境を維持しており、強含みの 取引が顕在化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.6 ％  ％