別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 帯広 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -20 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西１９条南２丁目５１番１９ ｢西１９条南２－２０－２５｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 帯広 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.7 ｍ、規模　　       223 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 ８ｍ市道 交通 施設 帯広駅西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設が集積する「白樺通」背後にあり、利便性に優る閑静な住環境を維持していくものと推察されるが、建 設資材高騰や金融緩和策縮小が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市西部の住宅地域。需要者の中心は帯広市内に居住又は勤務する個人等と思われる。商業施設に近接 する利便性の高い、区画整然とした住宅街区が形成されており、市内住宅地の中でも人気が高く、宅地供給不足の中、 相応の水準による取引が顕在化しており、売り希望価格、成約価格共に上昇傾向にある。土地は７００万円～１０００ 万円程度、中古の戸建物件は管理状態にもよるが２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域に指定されており、公法上の規制から戸建住宅が多い地域であり、収益性からの価格検討に馴 染まない地域である為、収益還元法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定においては、白樺通背後の代替性が 強い取引事例から試算した比準価格を重視し、単価と総額との関連性を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設 資材高騰等の影響から新設住宅着工数は減少 傾向にある。 白樺通背後の利便性に優る地域で人気が高く 、品薄感から強含みな取引が顕在化している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％