鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７０１２０７ -310011	帯広市		建付地	（　）	長方形	南25m道道、北8m、二方路		２住居 (70,200)
b	１２３１６９１２０７ -319040	帯広市		更地	（　）	台形	北東36m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２３１７１１２０７ -310010	帯広市		更地	（　）	長方形	北24m市道、南8m、二方路		２低専 (60,80)
d	１２３１７２１２０７ -319023	帯広市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)
e	１２３１７１１２０７ -319016	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東8m、角地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,114	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	32,550	100 [ 108.0]	30,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,000
b	(　 ) 27,601	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	27,791	100 [ 100.0]	27,791		28,600
c	(　 ) 32,142	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 118.0]	27,675	100 [ 100.0]	27,675		28,500
d	(　 ) 21,700	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,658	100 [ 105.0]	20,627		21,200
e	(　 ) 36,873	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	31,588	100 [ 105.0]	30,084		31,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,100 円／㎡]

帯広 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,403,682	698,892	2,704,790	2,410,560	294,230	（　0.9714） 285,815	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,954,479 円　　　　（　 21,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階とも２ＬＤＫ（約６０㎡）×４戸の共同住宅で、駐車場は４台と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,267	152,040	1.0	152,040
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,219	146,280	1.0	146,280
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		298,320		298,320
								0

⑨年額支払賃料	298,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,579,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,579,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,403,682 円　　　　（　 12,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０９０１２０８　　　　-30101	1,092 ( 1,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,219 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１０９０１２０８　　　　-20232	1,112 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,171
c	１２１０９０１２０８　　　　-20237	1,025 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,265

帯広 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	178,992 円	3,579,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,400 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 698,892 円　（　　　　　　 2,569 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,410,560 円（　　　　　 8,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,403,682 円
②総費用	698,892 円
③純収益　①－②	2,704,790 円
④建物等に帰属する純収益	2,410,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	294,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,954,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
帯広 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 -17

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　合田　修

TEL.

鑑定評価額

7,620,000 円

１㎡当たりの価格

28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西１６条南１丁目２６番１５外｢西１６条南１－１５－２１｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等の建ち並ぶ既成住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	帯広 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 350 ｍ、南 170 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.1 ｍ、規模　　 272 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

帯広駅北西方

3.0km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると推量。大型の宅地供給が一段落し、需給関係
が逼迫している事から地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は帯広市中心部及び北部の住宅地域。帯広市内及び周辺３町に於いて価格低廉な郊外型優良宅地の供給が行
われていた為、造成品等の劣る当該地域に対する宅地需要は停滞していたが、過去の地価下落や全般的な宅地供給不足
により競争力の改善が見られている。需要の中心となる価格帯は土地は７００～８００万円程度、中古戸建住宅付土地
で１，０００～１，２００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ中、小規模なアパート等の収益物件も見られるが、マイホーム取得等自用目的の取引
が中心である為、試算価格の相対的信頼性から収益価格を参考に留め、より信頼性の高い取引事例からの比準価格を採
用、単価と総額との関連性及び前年公示価格との関連性を検討、更に代表標準地との価格の均衡に留意し、上記鑑定評
価額の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,000 円／㎡

[111.4]
100

100
[103.0]

100
[139.0]

[103.0]
100

28,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩
やかに持ち直している。また、帯広市の人口
は減少傾向及び高齢化が進んでいる。

ＪＲ根室本線と帯広川に挟まれた既成住宅地
域であり、特段の変動要因はないが、市内全
般的な宅地供給の不足により需要は増加傾向
にある。

標準的な競争力を維持しており、個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７０１２０７ -310006	帯広市		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３１７２１２０７ -319053	帯広市		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２３１７２１２０７ -319065	帯広市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２３１７０１２０７ -310016	帯広市		更地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,076	100 [ 120.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	26,742	100 [ 100.0]	26,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	27,500
b	(　 ) 30,525	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,502	100 [ 101.5]	31,036		32,000
c	(　 ) 36,309	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	32,520	100 [ 98.5]	33,015		34,000
d	(　 ) 28,900	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,305	100 [ 99.5]	29,452		30,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	隣地購入	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,000 円／㎡]

帯広 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,844,822	587,403	2,257,419	2,008,800	248,619	（　0.9714） 241,508	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,031,417 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.04	Ｗ2	200.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	272 ㎡	17.0 m x 16.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４７㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

共用内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.04	93.5	93.56	1,319	123,406	1.0	123,406
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.04	93.5	93.56	1,346	125,932	1.0	125,932
							0.0	0
～

～

～

計		200.08	93.5	187.12		249,338		249,338
								0

⑨年額支払賃料	249,338 円　×　12ヶ月　＝　 2,992,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,992,056 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,842,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,338 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,844,822 円　　　　（　 10,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７１５２０７　　　　-319019	1,449 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７１５２０７　　　　-310006	1,253 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	149,603 円	2,992,056　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	27,000,000　×　　　　 0.31 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,403 円　（　　　　　　 2,160 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 200.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,008,800 円（　　　　　 7,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,844,822 円
②総費用	587,403 円
③純収益　①－②	2,257,419 円
④建物等に帰属する純収益	2,008,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 888 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,031,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）