鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７０１２０７ -319001	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１７１１２０７ -310018	帯広市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、西20m、角地		２住居 (80,200)
c	１２３１６９１２０７ -319040	帯広市		更地	（　）	台形	北東36m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２３１７１１２０７ -319050	帯広市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、南6m、角地		２住居 (80,200)
e	１２３１６９１２０７ -319035	帯広市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,127	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,152	100 [ 98.0]	33,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 45,304	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	38,357	100 [ 110.8]	34,618		34,600
c	(　 ) 27,601	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	27,791	100 [ 101.4]	27,407		27,400
d	(　 ) 48,072	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	41,182	100 [ 105.0]	39,221		39,200
e	(　 ) 27,530	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,301	100 [ 101.0]	28,021		28,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,000 円／㎡]

帯広 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,899,850	594,007	2,305,843	2,016,240	289,603	（　0.9714） 281,320	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,860,833 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.44	Ｗ2	200.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	10.9 m x 24.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４７㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

共用内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.44	93.5	93.96	1,339	125,812	1.0	125,812
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.44	93.5	93.96	1,366	128,349	1.0	128,349
							0.0	0
～

～

～

計		200.88	93.5	187.92		254,161		254,161
								0

⑨年額支払賃料	254,161 円　×　12ヶ月　＝　 3,049,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,049,932 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,497 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,897,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,161 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,899,850 円　　　　（　 10,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２３１７１５２０７　　　　-319009	1,410 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,367 円/㎡　月額支払賃料（　 1,366 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２３１７１５２０７　　　　-310006	1,253 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,300 円	27,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	152,497 円	3,049,932　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,010 円	27,100,000　×　　　　 0.31 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 594,007 円　（　　　　　　 2,225 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 200.88 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,016,240 円（　　　　　 7,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,899,850 円
②総費用	594,007 円
③純収益　①－②	2,305,843 円
④建物等に帰属する純収益	2,016,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,320 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,860,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
帯広 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 -15

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　村田　望

TEL.

鑑定評価額

8,780,000 円

１㎡当たりの価格

32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西５条南１丁目２番１				②地積　(㎡)	267 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2F1B	住宅、事務所等が混在する既成住宅地域	北10.9m市道	水道、ガス、下水	帯広 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 180 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 267 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北１０．
９ｍ　市道

交通

施設

帯広駅

1.8km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

帯広市内での住宅地の供給は不足気味で、需要の方が上回っている傾向がある。今後も地価は上昇基調であると
予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部および北部の住宅地域等と考えられる。主たる需要者は個人エンドユーザー等の一次取得者
や土地を購入して販売又は戸建住宅等を建築して販売することを目的とする法人等と考えられる。利便性がよい地域は
近年の宅地の供給不足で価格は上昇基調となっている。市場価格としては土地及び建物の複合不動産の新築で２，５０
０万円から３，５００万円程度で、中古物件は１，０００万円から２，０００万円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、利便性が良好な地域における、宅地の供給不足感を反映した価格が求められた。収益価格は、最有効とみ
られる建物が生み出す純収益の内、土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定にあたっては
、比準価格を中心に検討することとし、収益価格を参考に、最近の経済状況等を踏まえ、代表標準地との均衡に留意の
うえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[103.0]

100
[111.6]

[100.0]
100

33,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コ
ロナウイルスの影響、エネルギー価格の上昇
等がが懸念される。

宅地の供給不足による需要増がある。

変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３１７０１２０７ -319001	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３１７０１２０７ -319006	帯広市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２３１７１１２０７ -310018	帯広市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、西20m、角地		２住居 (80,200)
d	１２３１６９１２０７ -310033	帯広市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,127	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,152	100 [ 100.0]	33,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,200
b	(　 ) 31,839	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,176	100 [ 100.0]	33,176		33,200
c	(　 ) 45,304	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	38,357	100 [ 108.0]	35,516		35,500
d	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,476	100 [ 100.0]	29,476		29,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

帯広 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,211,261	651,573	2,559,688	2,232,000	327,688	（　0.9714） 318,316	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,631,583 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	11.0 m x 24.2 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階とも２ＬＤＫ（約６０㎡）×４戸の共同住宅で、駐車場は４台と想定した。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

同種建物としては標準的と思われる

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	93.0	111.60	1,267	141,397	1.0	141,397
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	93.0	111.60	1,255	140,058	1.0	140,058
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	93.0	223.20		281,455		281,455
								0

⑨年額支払賃料	281,455 円　×　12ヶ月　＝　 3,377,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,377,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,208,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,455 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,211,261 円　　　　（　 12,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０９０１２０８　　　　-20213	1,190 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,256 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１０９０１２０８　　　　-20234	1,307 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,245
c	１２１０９０１２０８　　　　-20233	1,332 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,269

帯広 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	168,873 円	3,377,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 651,573 円　（　　　　　　 2,440 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,232,000 円（　　　　　 8,360 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,211,261 円
②総費用	651,573 円
③純収益　①－②	2,559,688 円
④建物等に帰属する純収益	2,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,631,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）