別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 帯広 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -11 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　合田　修   TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市西２０条南５丁目３４番５ ｢西２０条南５－１７－１７｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整理済の住宅地域 北12m市道 水道、ガス、下水 帯広 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  19.9 ｍ、規模　　       274 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１２ｍ 市道 交通 施設 帯広駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店舗に近接する利便性の良い住宅地域で今後も閑静な住環境を維持すると推量。大型の宅地供給が一段落し 、需給関係が逼迫している事から地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は帯広市西部から南部の住宅地域に存する圏域。需要者は帯広市に居住する第一次取得者層が殆どを占める 。郊外型大型店舗の周辺地域に所在する利便性の良い立地条件に注目されており、全般的な宅地供給不足もあって需要 は増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地は７００～９００万円程度、中古戸建住宅付土地で１，２００～１ ，４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ公法上の第一種低層住居専用地域である為、マイホーム取得等自用目的の取引が主であ り、賃貸市場が極めて未成熟な地域であることから収益価格は試算せず、上記比準価格を総合的に再検討し、当該地域 に於ける宅地需給関係を考慮、更に前年公示価格との関連性及び代表標準地との価格の均衡に留意し、近隣地域の今後 の推移・動向等を考量の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　帯広 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [110.5] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内経済はコロナ禍の影響が和らぐ中で、緩 やかに持ち直している。また、帯広市の人口 は減少傾向及び高齢化が進んでいる。 市街地西地区に位置する既成住宅地域であり 、特段の変動要因はないが、市内全般的な宅 地供給の不足により需要は増加傾向にある。 標準的な競争力を維持しており、個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％