別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 帯広 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   帯広 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 帯広市大空町１丁目６番１３ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした郊外 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 帯広 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       279 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 帯広駅南西方 7.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 帯広市郊外の住宅地域で、利便性が劣るものの地価が安価であることから、近年需要が高まってきている。今後 も引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、帯広市中心部の南西方、大空町地区を中心として、帯広市郊外の住宅地域一円である。主たる需要者は 戸建住宅の所有を目的とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。帯広市中心部への 交通利便性、商業施設への接近性に劣っているものの、地価水準が安価なことから、近年では公営住宅跡地での宅地分 譲事例が数多く見受けられ、取引価格は従来より高目の水準であり、総体的に地価は上昇傾向となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件はほとんどなく、公営住宅跡地も分譲地となっている。中心部から距離のある交通利便 性に劣る地域であり取引は自用目的が中心で、また戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸需要は弱いものと判断される ことから、収益還元法は適用しなかった。本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視してそのまま採用し 鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準とすべき標準地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝全体の農協取扱高は３４９４億円と過去 ３番目を記録しているが、新型コロナや藤丸 の閉店という不安材料もあり経済的にはやや 不透明である。 格別の変動要因はないが、宅地需要が高まっ ており、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.1 ％  ％