別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 釧路 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 9-3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市鳥取南４丁目１番６５外 ｢鳥取南４－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場兼倉庫 Ｓ2 工場、物流センター 、店舗等が混在する 工業地域 北22m道道 水道、ガス、下水 新富士 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近の大規模工場閉鎖による 影響を注視する必要がある。 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 新富士駅北方 650m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 車両通行量が多いため用途多様性を内包している。近時は相応の不動産取引が認められ、今後の新規投資の期待 感がある。地価は安定した動向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路市に所在する工業地域の圏域である。需要者の中心は事業者等で、主に工場、倉庫等を指向する業者 であり、地元企業のほか企業の支社、営業所等も想定できる。当市中心部へ接続する幹線道路沿いにあるため工業系用 途のほか店舗利用等の多様性を内包している。大型工場閉鎖による不安定要素はあるが新規投資が動きつつある。細分 化された土地もあり中心となる価格帯はまちまちで即断し難い。今後、社会経済情勢を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺工業地に係る先行き不透明感が懸念されるが、用途の多様性を内包した土地利用が顕在化しつつある。当地区の現 状は工業系用途を主体とした自用目的が多く、収益採算性を期待できないことから収益還元法は適用できなかった。よ って比準価格を採用するが、市場性の勘案、他の工業地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格との検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持 する地区等が混在し、地価動向の多極化が進 行している。 新たな投資の動きが期待され模様眺めの状態 である。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％